[폴리뉴스 김상준 기자] 올해 8월 임대차3법이 시행된 지 2년이 되는 시점이다. 이 법은 그간 서민들의 주거를 안정시켰다는 주장도 있지만 전셋값 폭등의 가장 큰 요인으로 꼽히기도 했다. 이처럼 실효성에 대한 갑론을박이 지속된 가운데 윤석열 정부는 이 법에 대한 폐지·축소를 검토하고 있다. 이에 임대차3법이 실제 부동산시장에 미친 영향을 2편으로 연재하기로 했다. 첫번째는 부정적인 부문이다. 

임대차 3법은 2020년 7월 더불어민주당이 세입자 보호를 명목으로 추진·통과시킨 법안이다. △2년 임차 계약 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권’ △임대료 증액 상한을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 ‘전월세상한제’ △계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 한 ‘전월세신고제’ 등을 골자로 한다.

◆ 임대차3법 시행 2년…전세 보증금 인상 폭 ↑

올해 시행 2년을 앞둔 임대차3법이 시행 된 이후 전세 세입자들의 보증금 인상 폭이 컸던 것으로 조사됐다. 지난 15일 연합뉴스와 부동산R114가 전월세 신고제가 시행된 지난해 6월부터 올해 3월 말까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약(17만3700건)중 갱신계약으로 신고된 4만9523건의 종전 및 갱신 계약 내역을 분석한 결과다. 

신규 계약은 종전 계약 금액을 알 수 없지만, 지난해 6월 전월세신고제 시행 이후 신고된 갱신계약은 종전 보증금과 월세 등 임대조건이 공개된다. 분석 대상 중 종전 월세 계약에서 갱신계약도 월세로 이뤄진 경우는 총 9805건으로, 이중 갱신권을 사용하지 않은 4220건의 환산보증금은 종전 5억2088만원에서 갱신 5억9221만원으로 13.7%(7133만원) 오른 것으로 집계됐다.

이때 월세는 보증금 규모에 따라 천차만별임을 감안해 월세를 모두 전세 보증금으로 환산했으며, 전월세전환율은 지난해 6월부터 올해 2월까지 한국부동산원의 서울 아파트 평균치인 4.1%를 적용했다. 월세간(월세→월세, 대부분 보증부 월세) 계약에서 갱신권을 사용한 경우(5585건)는 보증금이 종전 5억4141만원에서 갱신 계약을 통해 5억5883만원으로 3.2%(1742만원) 올라 상승률이 갱신권 미사용 월세 재계약의 4분의 1을 밑돌았다.

갱신권을 쓰면 직전 계약보다 임대료를 5% 이상 올릴 수 없는 전월세 상한제가 의무적으로 적용되기 때문이다. 이에 비해 전세에서 전세로 재계약이 이뤄진 3만7492건 중 갱신권을 사용하지 않은 1만59건의 평균 보증금은 종전 4억7799만원에서 재계약 후 5억6369만원으로 17.9%(8570만원) 뛰었다.

월세간 계약보다 상승 폭이 4.2%포인트 높은 것이다. 전세간(전세→전세) 거래에서 갱신권을 사용한 2만7433건의 평균 보증금은 종전 4억9758만원에서 5억2079만원으로 4.7%(2321만원) 올라 역시 월세간 계약보다 상승 폭이 컸다. 계약 만기 후 보증금을 돌려받는 전세 계약의 경우 임차인이나 임대인이 이자 형태로 내는 월세보다는 가격 인상이 상대적으로 수월했을 것이라는 게 업계의 분석이다.

◆ 서울 아파트 매물 16.2% 감소

임대차3법 시행으로 서울 아파트 임대 매물이 16.2% 감소했다는 연구결과도 있다. 이른바 매물 잠김 현상이 발생하면서다. 지난 3월 29일 한국조세재정연구원이 발간한 재정포럼 3월호에 실린 '실시간 자료에 기반한 주택시장 현황 및 정책적 함의' 보고서에 따르면 임대차 3법이 국회 본회의 문턱을 넘기 4일 전인 2020년 7월 26일을 기점으로 서울·경기·인천·세종 아파트 임대시장에서 매물량이 급감한 것으로 추정됐다.

이는 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’이 제공하는 아파트 매매와 전·월세 매물량 자료, 국토교통부 거래량 자료를 활용해 2020년 1월부터 지난해 10월까지 서울·경기·인천·세종 지역 아파트 시장 추세를 분석한 결과다. 임대차 3법을 포함하는 일련의 부동산 정책은 매매 시장보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친 것으로 짐작된다. 이 기간 서울 지역 매매 시장 매물량은 5.7% 감소한 데 반해 임대 매물량은 3배 수준에 달하는 16.2%나 줄어 정책 시행 여파가 상당했음을 시사한다.

정부는 2017년 6월부터 총 25차례 이상의 부동산 정책을 발표·시행했다. 여기에는 다주택자 주택 처분을 유도하기 위한 세율 인상, 투기 수요 억제 대출 규제 등 고강도 대책이 포함됐다. 주요 부동산 정책 시행 전후로 주택시장 현황 및 변화 양상을 파악해 분석한 결과 추세 변화가 관찰된 것이다. 2020년 6월 무렵까지 완만히 증가하던 서울·경기·세종 아파트 매매 물량은 그해 7월을 기점으로 일제히 급감한 것으로 나타났다.

최인혁 한국조세재정연구원 부연구위원은 "주요 부동산 정책 발표 전후 주택시장 수량 변수들의 추세가 즉각적이고도 급격히 변화했음을 말해준다"면서도 "아파트 매매시장에서 매물 잠김과 거래 절벽 현상이 목격됐지만 이런 변화를 온전히 정책의 영향으로 이해하기에는 무리가 있다"고 설명했다.

다만, 최 부연구위원은 "정부의 과도한 시장개입으로 인한 실수요자 등의 피해가 조심스럽게 우려되는 대목"이라며 "연구를 통해 일련의 부동산 정책들이 시장 기능이나 역할을 지나치게 제한한 것으로 밝혀지면 기부동산 정책 전반의 방향성을 신중히 재설정해야 할 것"이라고 제언했다.

◆ 한은, 전세난 주범은 '임대차3법'

한국은행(한은)은 임대차3법 시행 5개월만에 당시 불거진 전세난의 원인으로 임대차3법을 지목하기도 했다. 한은은 2020년 12월 15일 공개한 26일 금융통화위원회(금통위) 의사록을 보면 한 금통위원은 "정부가 최근 내놓은 보도자료를 보면 기준금리 하락이 전세가격의 상승압력으로 작용했다고 설명했다"고 말하며 한은의 관련 부서의 의견을 물었다.

금통위원 질의에 한은 관련부서에서는 "금리와 전세가격 사이에 통계적으로 유의미한 인과관계가 존재하지 않는다"고 강조했다. 이어 "전세 갱신거래의 비율이 상승할수록 초과수요 비중이 확대되는 것으로 분석된다"며 "정부의 임대차3법 시행 전후로 전세가격 상승폭이 확대된 점에 미뤄볼 때 전세 수급의 불균형은 최근 전세가격 상승에 보다 큰 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다.

◆ 공인중개인協 "임대차3법 폐지·축소 적극 찬성"

새 정부 출범에 맞춰 일선 공인중개사들을 회원으로 둔 공인중개사협회는 지난 3월 윤석열 정부의 임대차3법 전면 재검토에 소식에 환영한다는 입장을 냈다. 협회는 "개업공인중개사들이 임대인과 임차인 간 분쟁을 최소화하기 위한 노력에도 불구하고 법 제도의 구조적 문제로 인해 전세 매물이 잠기고 전셋값이 폭등하는 등 ‘전세대란’과 시장 혼란을 키웠다”며 “임대인과 임차인, 그리고 공인중개사에게 고충만 안긴 임대차3법 폐지·축소에 대한 인수위 의견에 적극 찬성한다"고 밝혔다. 협회는 앞서 임대차3법에 대해 "주택가격 급등 현상이 전월세 가격 폭등으로 번져 오히려 임차인들에게 부담이 될 것"이라고 전망하며 경고의 목소리를 내왔다.