[폴리뉴스 최정호 기자] 정부의 부동산 안정화 대책이 잇단 실패로 돌아갔다. 최근 청와대 국민청원 게시판에는 ‘6·17 부동산 대책’ 관련 청원 10여 건이 상위권에 랭크됐다. 정부의 부동산 정책에 대한 여론이 좋지 않다는 방증이다. <폴리뉴스>는 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)을 시작으로 각계각층의 전문가들과 연속 ‘방담’을 통해 정부 부동산 정책의 문제점과 해결 방안을 모색해 본다.

6·17 부동산 대책에 대한 진단은?

현 정부는 부동산 ‘투기 억제’와 ‘가격 안정’이라는 두 가지 목표 달성을 위해 수단과 방법을 가리지 않고 있다. ‘대출규제’라는 수요 억제 정책과 ‘세율강화’라는 조세 부담 정책으로 소비자들이 부동산을 사지도 못하고 팔지도 말아야 하는 상황이 됐다. 이는 실거주 목적의 소비자들에게 많은 피해로 돌아갔다.

정부의 21번째 부동산 대책에 대한 평가는?

20개의 대책을 내놓았지만 실패해 21번째 대책이 나왔다고 생각된다. 부동산 시장에 각종 규제 정책은 풍선효과가 발생하기 마련이다. 충분히 예측이 가능하다. 실패 보다는 시장에서 효과적이지 못했다.

투기지역 규제 심하지 않았나?

일부 지역을 강도 높게 규제(핀셋규제)해 풍선효과가 나타나 문제가 됐다. 규제 지역은 정치적 판단에서 이루어진 것 같다. 인천을 예로 들면, 이 곳은 투기지역 조정 대상으로 지정이 돼서는 안된다. ‘송도지구’와 ‘청라지구’를 제외하고는 아파트값이 전혀 오르지 않았다. 그런데 지역 전체를 규제지역으로 지정해 수많은 소비자들이 피해를 보는 것이다. 핀셋규제의 타당성은 없다. 돈이라는 게 규제에 따라 움직인다. 규제가 있으면 규제가 없는 지역으로 돈이 움직이기 마련이다.   

부동산 대책이 전세값에 영향을 줬나?

부동산 가격이 올라 전세값 상승 결과를 가져왔다. 전세 수요자들이 이른바 ‘로또 아파트’로 가려고 전세 수요로 남아 있는 상황이다. 전세 수요는 증가하는데 공급이 한정되다 보니 가격이 오른다. 또 집주인 입장에선 저금리 상황이 극복되고 유동성이 풍부해저야 전세값을 낮추는데 지금은 그렇지 못한 상황이다. 정부는 전세 자금 대출 제도만 활발하게 만들어 놓았다.

정책은 어떤 방향으로 가야 하나?

서울에는 재건축‧재개발을 활성화시켜 공급이 원활하게 이루어지도록 해야 한다. 양도소득세를 낮추고 보유세를 높이는 방향으로 가야한다. 부동산을 소유 중심이 아닌 이용 중심 소비 체계로 바꿔야 한다. 정부가 ‘주거 안정 대책 2020 계획’을 수립했다. 장기적인 공급 계획인데 빨리 제도가 뒷받침해줘서 실행돼야 한다. 또 영구임대주택이 절실히 필요하다. ‘청년주택’이나 ‘신혼주택’에 들어갈 사람들이 적어지고 있는 추세다. 민간 임대주택을 활성화시켜야 한다. 금수저만 분양 받을 수 있는 지금의 구조는 좋지 않다.

집값 문제의 해결책은 있는가?

실 거주 목적의 수요자들이 원하는 곳에 주택 공급이 필요하며 대출을 자유롭게 해줘야 한다. 또 1가구 1주택 소유자들에게는 세금 부담을 경감시켜 조세 불만이 생기지 않도록 해야 한다. 정부의 주택 공급 형태가 ‘설악산’이면 곤란하다. 서울과 수도권 중심에 직장과 거주지가 가까운 ‘직주근접’ 형태의 공급이 이루어져야 한다. 또한 서울의 경우 재건축 재개발 밖에 답이 없다. 아파트 35층 이하 건축 금지 제도를 완화해야 한다. 건폐율을 줄이고 용적율을 높여서 콤팩트 주거 타운을 조성해야 한다. 주거와 상업이 공존하는 시설을 만들 필요성이 있다. 바닥 면적은 줄이고 용적율은 높이는 방식이 필요하다. 기부체납 형태로 주민 편의시설을 만들어서 일조권과 생활환경이 좋아지는 시설을 만들어야 한다. 예를 들면 상도동에 ‘롯데월드타워’ 3개를 짓고 나머지 부지는 공원화를 추진한다면 해결될 수 있을 것으로 본다. 부동산은 경제재인 만큼 원가 개념 적용을 철저히 하고 도심에 소비자가 원하는 집의 공급이 이루어져야 한다고 본다.