“베이비부머 세대의 지방 이주 지원 정책, 중단기적으로 수도권 부동산 시장 안정화에 기여”
“매매시장으로 넘어가지 못하는 저소득계층 위해 15% 정도 공공임대물량 필요”
“부동산문제 부동산만으로 풀지 못해, 쏠림과 격차의 문제를 푸는 종합적인 솔루션 제시해야”

 폴리뉴스 3월 스페셜인터뷰에서 <폴리뉴스> <폴리피플> 본지 발행인인 김능구 대표는 ‘지방소멸’ ‘지방분권’과 관련한 국내 최고 전문가 마강래 교수님을 모시고, 소멸해가는 지방을 살릴 국가비전과 그 방책에 대해 인터뷰를 가졌다.
▲  폴리뉴스 3월 스페셜인터뷰에서 <폴리뉴스> <폴리피플> 본지 발행인인 김능구 대표는 ‘지방소멸’ ‘지방분권’과 관련한 국내 최고 전문가 마강래 교수님을 모시고, 소멸해가는 지방을 살릴 국가비전과 그 방책에 대해 인터뷰를 가졌다.

[폴리뉴스 대담 김능구 대표, 정리 한유성 기자] 폴리뉴스 스페셜인터뷰는 지난 3월 17일 마강래 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수를 모셨다.

폴리뉴스 스페셜인터뷰는 지난 3월 17일 중앙대학교 마강래 교수님을 모셨다. 오는 6월 1일이면 제8기 지방선거가 펼쳐진다. 20대 대선의 어젠다로 크게 부각되지 않은 아쉬움은 있지만, ‘지방분권과 지방살리기’는 대한민국의 미래를 걱정하는 누구나 관심을 기울이지 않을 수 없는 문제다. 특히 차기 정부 인수위가 가동되고 지방선거를 준비하는 기간은, 국가 전략으로서 지방분권의 큰 방향이 마련되어야 할 시점이라 아니할 수 없다. 이에 ‘지방소멸’ ‘지방분권’과 관련한 국내 최고 전문가 마강래 교수님을 모시고, 소멸해가는 지방을 살릴 국가비전과 그 방책에 대해 들어봤다.

<폴리뉴스> <폴리피플> 본지 발행인 김능구 대표와 인터뷰에서 마강래 교수는 공급 확대 외에 부동산의 단기 해법을 묻는 질문에 대해  베이비부머 세대의 이주를 지원하는 정책을 제시했다. “OECD 통계를 보면 우리나라의 실질 은퇴 연령이 전 세계 1위로 72세”라면서, “1, 2차 베이비부머와 중간에 낀 몇 년 간 세대를 합치면 1700만명 정도의 인구인데 그들의 반 정도가 수도권에 몰려있고, 이들이 부동산을 끌어안고 은퇴를 했는데 소일거리를 찾아서 대도시에 머물고 있다”고 설명했다. 고향이나 정주환경이 좋은 곳으로 이주할 수 있으면 “이들이 집을 안 팔아도 전세나 월세 물량이 공급되는 것이고, 이를 통해 전반적으로 부동산 시장이 안정될 수 있다”고 주장했다. 마 교수는 귀향 귀촌을 못하게 하는 제도들을 정비해야 한다면서, “LH같은 곳에서 군 단위 지역에 민간이 짓는 타운하우스 등을 매입임대하면, 값싸고 정주가 가능한 패키지 형태의 환경 조성이 가능하다”고 모델을 제시했다.

국내의 공공임대주택 비율이 낮다는 지적에 대해서 마교수는 “임대차 시장에서 매매시장으로 넘어가지 못하는 저소득계층이 있고 이들을 위한 강력한 정책이 필요하다”면서 “그런 계층을 감안한 공공임대 물량은 재고량 기준으로 15% 정도는 넘어야 한다”고 주장했다.

6.1 지방선거에 대한 화두를 묻는 질문에 마교수는 “지방선거는 행정구역과 완전히 맞물려 있다”면서 “이후 행정구역 개편의 토대를 마련하기 위해서라도 비수도권 어려워지는 지역의 단체장들, 그들의 협업과 연계, 공동사업 발굴 등이 많이 일어났으면 좋겠다”는 바람을 피력했다. 새정부 인수위의 균형발전 TF와 관련해서 “부동산 문제는 규제라든지 부동산만 바라보고 풀 수 없다”고 전제하고 “근간에 공간의 문제, 쏠림과 격차의 문제가 있는 만큼, 산업과 일자리, 교육 등이 다 어우러지는 솔루션을 만들어나갔으면 좋겠다”고 마무리했다.

마강래 교수는 공급 확대 외에 부동산의 단기 해법을 묻는 질문에 대해  베이비부머 세대의 이주를 지원하는 정책을 제시했다.
▲ 마강래 교수는 공급 확대 외에 부동산의 단기 해법을 묻는 질문에 대해  베이비부머 세대의 이주를 지원하는 정책을 제시했다.

마강래 교수는 런던대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득하고, 대한국토도시계획학회 이사, 한국지역개발학회 부회장, 중앙대학교 도시부동산연구소 소장을 역임했으며, 현재 중앙대학교 사회과학대학 도시계획부동산학과 교수로 재직 중이다. 주요 저서로는 《부동산, 누구에게나 공평한 불행》, 《지방도시 살생부》, 《지방분권이 지방을 망친다》 등이 있다.

 

다음은 인터뷰 전문이다.

김능구 : 부동산 문제가 중앙과 지방의 문제로 연결되고 이와 관련한 지역 균형발전에 대해서 이야기를 해 주셨는데 장기적인 대책이다. 단기적으로 공급 확대 외에 다른 해법은 없나?

마강래 : 저는 신도시 정책이라든가 공급확대 정책 나온 것을 반대하지 않는다. 지금 상황이 너무 급해서 공급 정책은 나왔어야 된다는 것이고, 앞으로도 공급 시그널을 줘야 된다라고 본다. 왜냐하면 지금 수도권은 그런 공간이 돼버렸다. 하지만 장기적으로 추진해야 될 것은 수요 억제나 공급 확대가 아니라 수요의 분산이다. 그래서 대도시권 정책을 통해서 메가시티 같은 것 몇 개를 구축해 인구를 분산시키는 정책을 썼으면 좋겠다고 하는데, 이건 너무 장기 정책이 아니냐는 이야기다.

그런데 수요 분산에 대한 단기 정책이 있었다. 말씀드리자면 베이비 부머 세대가 있다. 55년생부터 63년생까지라고 얘기하는 1차 세대가 있고, 74년생까지 포함하는 2차까지 합치면 거대 인구계층이다. 베이비 부머 1, 2차와 중간에 낀 몇 년간 세대를 합치면 1700만명 정도의 인구다. 그 중에서 반 정도가 수도권에 몰려 있는 거다. 베이비 부머 세대가 지방 출신들이 많고 은퇴 연령이 점점 빨라지다 보니까, 농촌에 가고 싶어 한다든가 아니면 고향으로 돌아가고 싶어 하는 분들이 상당히 많다. 이분들이 고향이나 농촌으로 갈 수 있는 여러 정책들을 잘 수행하게 되면 인구가 굉장히 많이 빠져나갈 수 있다.

제가 베이비 부머 관련 책를 쓰고 시뮬레이션까지 했다. 예를 들어 메이비 부머 세대한테 마이크를 들이대고 ‘고향으로 갈 생각이 있습니까?’ 아니면 ‘농촌으로 귀촌하실 생각이 있습니까?’ 물어보면 한 50~60%가 ‘그런 마음이 있다’라고 대답한다. 그리고 한 20~25%는 실제 짐을 싸고 있다고 얘기를 하고, 그게 공간적 이동 패턴으로 나타나고 있다. 그런데 이분들이 가지고 있는 자산 구조를 보면 도시의 부동산밖에 없다. 이 부동산을 끌어안고 빨리 은퇴를 했는데 소일거리를 찾아서 계속 이 대도시에 머물고 있는 거다.

OECD 통계를 보면 우리나라의 실질 은퇴 연령이 전 세계 1위로 72세다. 은퇴를 못하고 있는 거다. 은퇴를 했지만 실질적으로는 은퇴를 못하고 계속 일을 해야 되는 상황이다. 이분들이 엄청난 부동산을 끌어안고 있고 이러지도 저러지도 못하는 상황, 그런데 이분들의 마음속에는 ‘도시 생활에 지쳤다, 이제는 어느 정도 의료도 좀 되어 있고 정주 환경도 좋은 데가 있다면 내려가서 조금 더 조용한 삶을 보내고 싶다’는 생각을 가지고 있다. 이런 분들을 위한 정책이 적극적으로 나왔더라면, 1~2년 내에 쏟아지는 물량이 엄청났을 거다.

신규 주택 공급하면 빨라도 한 4~5년 걸리는데, 실질적으로 있는 인구가 빠져나가는 것이고 이분들이 집을 안 팔아도 된다. 베이비 부머 세대가 그냥 전세나 월세로 내놓고, 가고 싶은 곳으로 여생을 행복하게 보낼 수 있는 곳으로 이주를 해도, 임대차 시장에는 물량이 상당히 나오는 거다. 지금까지 임대차 시장의 전세나 월세 가격이 매매 가격을 치고 올리는 양상이 벌어졌는데, 그렇게 되면 전반적으로 부동산 시장이 안정될 수 있다.

통계적으로 시뮬레이션을 해 봐도, 실제 수도권에 지방에서 이주한 베이비 부머가 1~2차 중에서 440만 정도다. 간단히 10%만 이동해도 44만 명인데, 서울에서 나고 자란 사람들도 약간 중소 도시에 대한 로망, 지역 대도시에 대한 로망 같은 것들을 가지고 있다. 그래서 이런 정책을 쓰는 게 아무것도 아닌 것 같은데 실제 이런 패턴의 흐름이 나타나고 있다. 중앙정부나 지방정부가 이런 흐름에 추임새만 넣어줘도 굉장한 물량이 나올 수 있다는 생각을 가지고 있다.

지금도 투트랙 전략을 써야 된다. 장기 전략인 대도시권 구축 전략, 그 다음에 단기 중기 전략으로 이렇게 이주하기 원하는 세대들을 위해 여러 가지 정책들을 펴는 것이다. 자세한 말씀은 못 드리지만 베이비 부머가 귀향 귀촌을 못하게 하는 제도들이 많다. 이렇게 발목을 잡는 제도들을 하나하나 손 봐가며 정비를 하게 되면, 이것도 실질적인 또 하나의 부동산 정책이 되지 않을까 생각한다.

마강래 교수의 저서 '베이비부머가 떠나야 모두가 산다' 표지
▲ 마강래 교수의 저서 '베이비부머가 떠나야 모두가 산다' 표지

김능구 : 기존의 귀농 프로젝트, 귀농 지원하고는 차원이 다른 것 같다.

마강래 : 이런 것들을 할 수 있는 역량있는 기관들이 있는데, 사실 LH 같은 곳에서는 이런 프로젝트를 할 수 있다. 예를 한번 든다면, 저는 2차 베이비 부머이고 이제 50대 초반인데, 대기업에 다니는 친구들은 이제 서서히 은퇴를 한다. 대도시에 살다가 ‘이제 지역으로 좀 내려가고 싶다. 여태까지 살아보지 못했던 텃밭 있는 그런 곳에서 여생을 보내고 싶다’라는 마음이 있다. 그런데 이게 선뜻 행동으로 옮겨지지가 않는 거다. 온갖 괴담들이 있다. 지방에 내려가면 엄청 외롭다, 텃세가 장난이 아니다 등등. 그러니까 옮겨지지도 않고, 가게 되면 ‘어디서 살아야 되지’ 이런 것에 대한 고민이 있을 수 있다.

저는 이것을 좀 체계화시켜야 된다고 본다. 만약 군급 지역이면 LH 같은 데서는 민간에서 짓게 하고 그걸 매입 임대할 수 있는데 제공되는 임대주택의 임대료를 아주 싸게 할 수 있다. 예를 들어서 OO군 같은 경우, 좀 어려워지는 지역이라고 보면, 한 달에 한 15만 원, 20만 원 정도에 많은 분들이 바라는 타운하우스 같은 곳에서 거주할 수가 있다. 원한다면 그 기간을 20년 동안 할 수도 있다. 이런 것들을 한 20~30채 만들고 LH에서 각종 지원을 하면 LH도 손해 보는 사업구조는 아니다.

만약 타운하우스를 30채 정도를 만드는데, 그 지역에서 굉장히 튼실한 중소기업을 그 옆에 입지 좋은 곳에 만든다고 가정합시다. 튼실한 기업이라도 구인난을 겪는 중소기업들이 많은데, 주에 2~3일 정도, 아니면 기업이 굉장히 바쁜 시기에 일자리를 매칭해주는 거다. 그러면, 정주 환경이 생겼고, 단지형태이기 때문에 옆에 친구가 있을 가능성도 크다. 20년 동안 쫓겨나지 않는다면 그 지역에 살 수 있다.

이런 것들을 좀 패키지화시켜서 여러 부처들이 같이 달라붙어서 협업하면 가능하다고 보고, 인생 이모작이라고 지역 대학에서 여러 가지 프로그램을 들을 수 있는 기회 같은 것도 제공할 수 있다면 수요는 많을 것 같다.

김능구 : 혹시 그런 사례는 있나?

마강래 : 약간 결이 다르긴 한데, 우리보다 고령화가 더 진행되고 베이비부머 세대가 좀 빨랐던 해외 국가들은 고령자 주택에 대한 움직임이 굉장히 많이 일어나고 있다. CCRS라고 부르는데, 일자리랑 연계된 개념은 아니다. 우리도 한국적인 CCRS의 모습을 설계하고 추진할 수 있다는 것이고, 저는 이것이 강력한 부동산 정책 중에 하나이고 부동산 단기 정책이라는 생각이다.

김능구 : 유럽 등에서는 주거안정 정책에 있어서 공공임대주택 비율이 상당히 높은데, 우리나라는 너무 낮다는 이런 지적들을 많이 한다.

마강래 : 너무는 아니지만 낮은 편이라고 볼 수 있다. 다시 말씀드리자면, 저는 다주택자 정책이 저소득층에 불리하게 작용할 수 있다는 우려를 계속 해왔다. 그러니까 주택 수를 기준으로 팔아야 되는 상황이면 다주택자들은 가장 질이 떨어지는 주택부터 처분할 가능성이 크고, 그런 주택 즉 거기 임대를 살고 있던 사람들의 전월세 물량이 매매 물량으로 넘어가는 거다. 이런 정책 자체가 ‘악이다’라는 생각은 안 하지만 거기에도 조건이 있다. 저소득층의 주거 안정이 갖춰진 상태에서 다주택자들에 대한 그런 규제가 강화되면 괜찮은데, 임대차 시장에 있던 사람들을 매매 시장으로 아무리 넘기려고 해도 넘어가지 못하는 사람들이 있다. 저소득 계층들인데 이들을 위한 공공임대주택 정책은 강력하게 펴야 된다는 생각이다. 정확히 기억이 안 나는데 제가 계산한 바에 의하면 그런 계층을 감안한 공공임대물량은 재고량 기준으로 일단 15% 정도는 넘어야 된다.

제8회 전국동시지방선거를 70일 앞둔 23일 오전 경기도 수원시 경기도선거관리위원회에서 선관위 관계자가 상황판 숫자를 D-70으로 바꾸고 있다. 2022.3.23 (사진=연합)
▲ 제8회 전국동시지방선거를 70일 앞둔 23일 오전 경기도 수원시 경기도선거관리위원회에서 선관위 관계자가 상황판 숫자를 D-70으로 바꾸고 있다. 2022.3.23 (사진=연합)

김능구 : 6월 1일날 8기 지방선거가 예정돼 있다. 여기에서도 균형 발전, 지역 분권 등을 중앙 차원이든 광역 단위든 제시하리라 본다. 전문가로서 이번 지방선거에 대한 화두를 던져준다면?

마강래 : 지방선거는 행정구역과 완전히 맞물려 있다. 저는 우리 행정구역에 대해서 이제는 한번 근본적으로 들여다볼 시간이 되지 않았나 생각을 가지고 있다. 지방선거 전 개편은 불가능한데, 지방선거 이후 행정구역 개편의 토대를 마련하기 위해서라도 비수도권에 어려워지는 지역의 단체장들, 그들의 협업과 연계, 공동사업 발굴 등이 많이 일어났으면 좋겠다는 바람을 가지고 있다. 장기적으로는 단체장들과 같이 협의해 가면서, 우리가 여태까지 남이었고 경쟁 상대였는데, 이제 우리가 사는 구조를 만들고 지역의 에너지를 모을 수 있다는 것. 그것을 생각하면서 지방선거 이후까지 잘 진행됐으면 좋겠다는 생각이다.

김능구 : 대통령직 인수위도 지역 균형발전 TF를 구성하기로 예정돼 있다. 문재인 정부에서는 인수위 없이 탄생해서 당시 국정기획자문회의에서 이 문제를 제대로 못 짚었다는 이야기도 들었다. 새 정부 지역정책의 큰 방향이 그려질텐데, TF팀에 교수님이 제안을 한다면?

마강래 : 현 정부에서 부동산 문제 정말 심각했다. 그리고 세계적인 인구 석학이 믿을 수 없을 정도의 합계출산율이 나오고 있다. 산업 구조는 굉장히 빠르게 변화하고 있고, 이 변화하는 환경이 만들어내는 문제가 이렇게 커지고 있다.

부동산 문제는 규제라든지 부동산만 바라보고는 풀 수 없는 문제다. 너무 용복합되어 있기 때문인데, 저출생 문제를 출산율을 제고하기 위한 정책만으로 풀 수 없고, 일자리 문제도 마찬가지다. 그래서 저는 공간을 연구하는 사람으로서 이런 문제의 근간에는 공간 문제가 있었다라는 것, 쏠림의 문제라든가 기회의 격차를 포함하는 격차의 문제가 있다는 거다.

그래서 공간을 놓고 각각의 문제를 바라보되, 그 문제를 여러 사회 현상과 함께 놓고 보는 통합적 시각에서 풀어야 된다는 말씀을 드리고 싶다. 자치분권의 문제도 마찬가지다. 자치분권뿐만 아니라 균형 발전을 위해서는 산업과 일자리, 공간과 교육 이런 것들이 다 어우러지는 모습으로 솔루션을 만들어 나갔으면 좋겠다는 바람이다. 그게 제가 차기 정부 지역 정책에 바라는 내용이다.

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