[폴리뉴스 김상준 기자] 정부가 임대차 시장안정을 위해 전셋값을 5% 이내 인상한 상생임대인에게는 혜택을, 계약갱신청구권을 사용한 임차인에게는 버팀목 대출한도를 확대하기로 했다. 또 전세 매물 확대를 위해 규제지역 주택담보대출을 받는 사람의 기존주택 처분 기한을 늘리고 분양가상한제 거주 의무도 완화하기로 했다. 업계에서는 지난 몇년동안의 부동산 정책을 단번에 바꾸는 것은 현실적으로 어렵다는 입장으로 꾸준한 시장안정화를 추진해야 한다는 입장이다. 

정부는 이날 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용이 담긴 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다.

우선 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 '상생임대인'에 대한 혜택을 늘린다. 상생임대인은 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규·갱신 계약 체결 임대인을 말한다. 현재 이들이 2년 이상 임대한 주택에 대해서는 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있다. 여기에 오는 2024년 말까지 2년 거주요건을 아예 면제하기로 했다. 또 같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해주기로 했다.

아울러 앞으로는 다주택자도 상생임대인이 될 수 있다. 현재 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하 1세대 1주택자만 상생임대인에 해당됐지만, 이를 확대해 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료 인상 폭을 5% 이내로 묶은 뒤 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1세대 1주택이 된다면 거주요건 없이 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 것이다. 정부는 소득세법 시행령을 다음 달 중 개정해 상생임대인 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 관련 혜택을 줄 예정이다.
 

◆ 버팀목 전세대출한도 확대…수도권 1억2000만→1억8000만원 

정부는 오는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금, 대출한도를 확대하기로 했다. 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인에 한해서다. 이에 따라 수도권은 보증금을 3억원에서 4억5000만원으로 늘어난다. 또 대출한도는 1억2000만원에서 1억8000만원으로 늘어난다. 지방은 보증금을 2억원에서 2억5000만원으로, 대출한도를 8000만원에서 1억2000만원으로 각각 늘린다.

월세 세액공제율은 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5500만원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향해 적용한다. 전월세 보증금 대출 원리금 상환액 40% 소득공제 한도는 연 300만원에서 400만원으로 늘린다.

◆ 전월세 매물 공급 위해 분상제 실거주 의무 완화

정부는 전월세 시장 안정을 위한 매물 증가를 위해 대출·분양가 상한제 관련 각종 실거주 의무도 완화하기로 했다. 이에 따라 규제지역에서 주택 구매를 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존주택 처분기한을 기존 6개월에서 2년으로 늘린다. 또 신규주택 전입 기한은 아예 없애기로 했다. 분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 '최초 입주 가능일 즉시' 조항을 없애고 해당 주택 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 채우도록 바꾼다.

방기선 기재부 1차관은 "이런 조치들로 주담대를 통한 주택 구입자가 규제 이행 과정에서 거주 중인 임차인 퇴거를 요구하는 상황이 대폭 감소하고, 향후 대규모 입주가 진행되는 서울·수도권 분상제 적용 주요 단지에서 분양받은 사람의 즉시 입주가 강제되지 않아 뚜렷한 전세가격 안정 효과가 시현될 것"이라고 말했다.

◆ 생활안정자금 주담대 한도 연내 '2억원'…전세대출보증 연장 허용

생활안정자금 목적 주담대 한도는 올해 중 2억원으로 완화하고 향후 추가 완화도 검토한다. 시가 9억원 초과 고가주택 보유자도 이미 전세대출을 받았다면 퇴거 때까지 전세대출보증 연장을 허용한다. 보증부 월세로만 공급 중인 청년·신혼부부 대상 매입임대주택은 3분기 입주자 모집분부터 전세형 공급을 추진한다.

주택 양도시 20% 법인세가 추가 과세되는 법인사업자의 경우 민간 건설임대주택 의무임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 추가 과세를 하지 않기로 했다. 지금까지는 6억원 이하 주택에 대해서만 추가 과세 배제 혜택이 있었다.

개인사업자 민간 건설임대는 10년 이상 임대한 주택을 오는 2024년 말까지 등록하면 양도세 장특공제 70%를 적용한다. 지난해 2월 17일 이후 임대 등록분부터 적용해주던 공시가 9억원 이하 주택 종합부동산세 합산배제 요건은 지난해 2월 17일 이전 등록 주택에도 동일하게 적용해준다.

공공매입임대 건설사업자에게 2024년 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%를 감면하고 법인은 법인세 20% 추가 과세를 하지 않는다. 건축허가 대상인 미분양주택도 사업계획승인 대상처럼 거주 여부와 관계없이 5년간 종부세 합산 배제 혜택을 준다. 공공기관이 매입 약정한 신축 주택은 현행 용적률의 1.2배를 추가로 허용한다.

◆ "지속적인 시장안정화 추진해야…임대차3법 유지 자체 논의도 필요"

부동산 업계에서는 이번 전월세 안정화 대책에 대해 지난 몇 년간의 정책결과를 한번에 바꾸거나 되돌리기는 쉽지 않기 때문에 정책당국의 꾸준한 시장안정화를 추진해야한다는 입장이다. 이은형 대한건설연구원 연구위원은 <폴리뉴스>와의 통화에서 "임대시장은 매매시장과 연결됐다. 별도로 임대시장만을 분리해서 안정시키는 것은 한계가 있다"며 "매매시장의 주택공급같은 타 정책방안이 실효성있게 현실화되는 것이 필요하다"며 이같이 밝혔다. 

이 연구위원은 이어 "임대시장 대처방안은 임대주택을 많이 짓는 것과 전세자금 저리대출, 월세소득공제·월세 현금지원 등 세가지로 귀결되는데, 이번 발표한 내용도 이 범위에서 크게 벗어나지 않았다"고 평가했다. 이어 "상생임대인, 갱신만료 서민임차인 전세대출 지원강화 등 모두 필요한 내용"이라며 "향후 임대차3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요하다이는 전면재검토까지 포함한 논의까지 의미한다"고 밝혔다.