[폴리뉴스 김상준 기자] 한남2구역 시공사 선정총회가 하루 앞으로 다가오며 수주전에 참여한 대우건설과 롯데건설이 마지막까지 조합원 표심 잡기에 열을 올리고 있다. 두 건설사 모두 후분양을 통한 조합원들의 이익극대화를 주요 강점으로 내세웠다. 

4일 대우건설은 한남2구역 입찰과정에서 조합원들에게 제안한 모든 약속을 성실히 이행할 것이라고 밝혔다. 동사는 앞서 이번 수주전에 대한 진심을 담아 업계에 유례없는 파격조건을 조합에게 제시했다.

이번 사업조건에는 ▲사업비 전체 책임조달 ▲ 조합원 이주비 LTV 150% ▲ 최저 이주비 세대당 10억 ▲ 이주비 상환 1년 유예 ▲ 아파트,조경 모두 10년 하자보증 등이 담겼다.

백정완 대우건설 사장은 지난달 29일 한남2구역 1차합동설명회에 직접 참석해 “대우건설의 대표이사로서 118프로젝트를 포함한 모든 사업조건을 하나하나 직접 챙기겠다”며 “한남2구역에 제안한 모든 사업조건을 한 치의 거짓 없이 성실히 이행하겠다”고 약속했다.

특히 대우건설은 한도 없는 사업비 전체 조달로 후분양이 가능한 사업조건을 제시해 조합의 이익을 극대화한다는 계획이다. 다만, 후분양을 하게 되면 공사비의 원가부담을 시공사가 떠안아야 하지만, 현재 대우건설의 재무 안정성으로 후분양에 문제가 될 것이 없다는 것이 대우건설의 설명이다. 

대우건설은 이번 입찰을 준비하며 무엇보다 조합의 오랜 염원인 단지의 혁신적인 변화를 최우선으로 고려해 ‘118프로젝트’를 제시했다. 이는 기존의 조합 원안설계를 획기적으로 개선하고 한남2구역의 가치를 극대화 할 수 있는 근본적인 해결책으로 조합원들의 설계변경에 대한 갈증과 염원을 해결하겠다는 취지다.

‘2040 서울도시기본계획’을 근거로 최고 층수 14층인 원안설계 대비 7개 층이 상향된 21층의 설계와 6개의 주동을 연결하는 360m 스카이브릿지를 통해 ‘한남써밋‘을 한강을 대표하는 랜드마크 명품단지로 재탄생 시키겠다는 계획이다.

이뿐만 아니라 7단으로 분절된 지형을 평탄화해 3단으로 통합하면서 3600평 규모의 대규모 중앙광장을 조성한다고 제안했다. 또 전세대 남향배치와, 한강과 용산공원, 남산조망이 가능한 세대를 기존보다 438세대 늘리겠다고 밝혔다. 

대우건설 관계자는 “한남2구역 시공사선정 총회가 하루 앞으로 다가왔고, 대우건설은 재개발 역사상 가장 위대한 변화를 맞이할 준비가 완벽하게 됐다”며 “내일 있을 총회에서 한남을 넘어 한강을 대표할 새로운 랜드마크인 ‘한남써밋’에 조합원의 현명한 선택을 기대한다”고 전했다.  

롯데건설도 같은날 '조합원 이익 극대화'를 위한 후분양 또는 준공 후 분양을 사업 조건으로 제안했다. ‘후분양’이란 건축물을 완공 또는 일정 공정률 이상 짓고 난 후에 분양하는 제도를 말한다.

롯데건설은 후분양 제안과 함께 조합원이 부담해야 하는 금융이자를 100% 롯데건설이 부담하는 사업조건을 마련했다. 우선 롯데건설은 공사비 지급 방식으로 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다.

후분양시 조합은 분양시기까지 수입금이 없어 대출을 받아 공사비를 지급해야 하지만 ‘분양수입금 내 기성불’의 경우 조합 수입금이 발생하는 후분양시기까지는 건설사에 공사비를 지급하지 않아도 된다.

롯데건설은 "조합원 입장에서는 공사비 지급에 따르는 금융이자를 내지 않아도 된다"고 설명했다. 

반면 단순 ‘기성불’은 공사 진행률에 따라 공사비를 매월 받아가는 조건이다. 후분양 사업장의 경우에도 조합에서 공사 진행률에 따라 공사비를 지급해야 한다. '

또한, ‘기성불’ 방식의 재개발현장의 경우 조합이 대출을 통해 공사비를 지급하고 향후 이자까지 정산해야 하기 때문에 이자에 대한 부담으로 ‘후분양’을 적극적으로 검토하기 어렵다.

아울러 롯데건설은 한남2구역에 공사비보다 사업비를 우선 상환하도록 하는 ‘사업비 우선 상환’ 조건을 제안해 조합 사업비에 대한 이자를 경감시켜 후분양시에도 조합원에게 부담이 없는 조건을 제안했다.

이외에도 롯데건설은 한남2구역에 ‘조합원 분담금 입주시 100% + 4년 후 납부(입주시점까지 금융비용 롯데건설 부담)’를 제안했다. 이는 착공 이후 입주시점까지 개별 조합원이 대출을 실행해 금융이자를 부담해야하는 수요자 금융조달 방식보다 조합원의 이익을 우선하는 제안이다.

오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “한남2구역과 같은 최고급 입지의 경우 부동산 경기 하락 시에도 가격 방어가 이루어져 '후분양'을 충분히 검토할 수 있다”며 “다만 후분양에 따르는 금융비용을 절감할 수 있도록 시공사의 제안을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 고금리시대에는 조합원의 경제적 부담과 직결되는 부분이기 때문에 시공사의 신용도와 자금력까지 종합적으로 보고 판단해야 한다”라고 말했다.

롯데건설 관계자는 “조합원의 이자비용을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있도록 한남2구역에 진정한 의미의 ‘후분양’ 을 제안했다”며 “현재 청담, 잠실 르엘에서 ‘분양수입금 내 기성불’ 방식의 후분양을 진행하고 있으며, 이 노하우를 살려 한남2구역에서도 최고의 이익을 실현해 조합원님께 돌려드리겠다”고 말했다.