[폴리뉴스 최정호 기자] 문재인 정부가 22번째 부동산 대책을 내놓았지만 서울 집값은 1.5배나 상승했다. 지나친 대출규제로 최근 3040 세대 사이에선 “금수저가 아닌 이상 서울에 ‘똘똘한 아파트’ 한 채 구입할 방법이 없다”는 얘기가 나돌고 있다. 부동산 전문가들은 “서민들은 전세 끼고 대출 받는 갭 투자로 내 집 마련 꿈을 꾸는데 이조차 방법이 없어졌다”며 안타까워했다. 이 같이 논란이 되고 있는 정부의 부동산 정책에 대해 NH 투자증권 김규정 연구위원에게 물었다.    

정부 부동산 정책에 대한 평가?
계속해서 규제 정책이 쏟아지고 있다. 실제 시장에서 유효한 반응을 이끌어내지 못했기 때문에 규제 일변도 정책이 속출하는 것이다. 규제 강도도 점점 세지고 있다. ‘7‧10 대책’만 보더라도 과세 강도가 세졌다. 전체적으로 너무 분석 없이 다급하게 만들어진 정책이라고 판단된다. 정책이 제안될 때 주택 공급이 조율되지 않은 상황에서 나왔다. 이는 정책 완결성이 떨어진다고 볼 수 있다. 정부가 다주택자의 주택 구매를 막고 집값을 떨어트린다고 했는데 가격은 올랐다. 결과를 보면 정책이 실패한 것이다.  

정부는 ‘투기부동산’ 잡겠다고 하는데?
주택 가격이 안정되지 않은 상황에서 다주택자가 투기 목적으로 단타(한두 채) 갭 투자를 해서 양도 차익이 발생하는 것을 차단하는 정책이 필요하다. 단기 매각자에 대해 양도세율을 증가시키거나 다주택자의 단타 갭 투자 목적으로 유용되는 자금을 차단하는 게 필요하다. 주택 시장에 수십억원 이상 자산을 가진 리치그룹을 제외하고는 ‘투기투자’와 ‘실수요’를 명확하게 구분하는 게 어렵다. 좋은 집 마련 위해 주택 두 채에 투자할 수도 있다. 이 같은 목적도 투기로 간주돼 규제 받는 건 안타깝다. 투기 교란 세력을 관리할 필요성이 있다. 다주택 투자자와 특정 지역 전부를 투기 수요로 가정해 규제 강도를 높이는 건 현실적으로 맞지 않다고 본다. 또 정부가 규제했지만 효과는 미흡했다. 최근 국민의 공분으로 인해 고위 공직자들의 다주택 처분이 나오고 있는 상황이다. 자산이라는 계념에서 보면 집 두 채 갖고 있는 게 불법은 아니다. 그런데 불법으로 간주하는 건 시장을 혼란스럽게 만드는 이슈 같다. 정부 정책에 대한 국민적 확신이 없는 것으로 보인다.    

갭 투자에 대한 생각?
사회적 이슈와 사건 사고들이 많았다. 소액 자본으로 집 수십 채를 사고 잠적한 임대업자 때문에 전세금도 반환 받지 못한 세입자들이 많았다. 이런 부분에 제재는 꼭 필요하다. 무리한 갭 투자와 다주택 소유 임대사업자에게 투자할 경우 일정 부분 전세금을 반환할 수 있는 예치 안전장치 필요하다. 무주택자와 1주택자들이 솔직히 좋은 집을 얻기 위해 갭 투자 방법을 사용한다. 그 기저에는 정부 정책에도 불구하고 ‘집값 오를 것 같다’는 본인 불안심리가 작용했다. 시장 매물 구입이 불가능해 대출 통해 전세 끼고 집을 산 후 상환해 가는 것이다. 중요한 부분은 ‘집을 마련하려는 행태가 어디서 왔는가’를 해결해야 한다. 이 부분에 대한 정부의 이해가 부족했다. 물론 갭 투자를 막는 것은 아니다. 무주택 서민들의 불안감 폭증, 자금 있는 사람 유리해졌다는 심리가 들끓었다. 본질적 해결책이 필요하다.  

정책 방향성 어디에 둬야 하나?
부동산 정책이 나오고 이어 보완 대책이 나오는 게 정례화 됐다. 청와대도 나섰고 국회에선 여야(與野)가 척을 세우고 있어 정치 기반에서 시장을 혼란스럽게 하는 말들이 나오고 있다. 전체적으로 정책 보완이 나오는 간격도 짧아져 완결성이 떨어진다. 현장은 혼란스럽고 정부 정책은 신뢰를 얻지 못했다. 정부가 약속한 임대사업 제도도 번복됐다. 또 정부는 풍선효과가 발생했다고 하면 그 지역에 대해 규제를 강화했다. 정부가 정책을 내면 시장에서는 옴짝달싹 못하는 상황이 됐다. 여기에 정책이 난발하거나 충돌하는 부분이 있어 추가 대책이 국회에서도 나오고 있으니 시장은 매우 혼란스러울 수밖에 없다. 정리가 필요한 것 같다. 정부의 다주택자 규제 정책 일관성은 확고하다. 과연 정책이 집이 필요한 사람에게 주택이 돌아갈 수 있는 상황인지 고민해봐야 한다. 시장에서는 정부에 아파트 공급의 필요성을 얘기했다. 그러나 정부는 ‘시장주의자들의 논리’라며 요구를 들어주지 않았다. 시장의 요구는 거부하고 집값이 꿈틀거리면 막는 방식으로 정책을 펼쳤다. 정부는 모든 정책을 다각도로 활용해야 할 필요성이 있다. 

‘부동산 문제’ 근원적 해결책 있나?
요즘 ‘내가 정책을 펼쳤으면 잘했을까?’ 하고 스스로 질문을 해본다. 저금리 금융 환경에서 자산 시장 ‘버블상황’과 같은 예상 못한 변수도 있다. 이런 변수를 처음부터 받아드린 게 아니라 중간부터 시작했다. 정부의 무조건 적 세금 규제 보다는 다른 대응 나왔어야 한다고 본다. 그런데 정부는 꽉 막혀 있고 독불장군식이다. 지금 상황이면 실수요자들이 불안함에 내몰린 상황이다. 정부는 확실한 주택 공급 증대를 보여줘야 하는데 ‘다주택자 과세 증가’ 정책 기조 의지를 꺾지 않고 있다. 실수요자들에게 주택을 공급한다는 신호를 줘서 안심을 시켜줘야 할 필요성이 있다. 양도세 부분도 열어줘서 실제 매물이 나오게 해주는 등 변화 조율 관리가 필요하다. 규제 일변도로 가는 것은 현실적으로 어려운 상황이다.