[폴리뉴스 이민호 수습기자] 올 한 해는 코로나19의 세계적 대유행이 기존 세상의 법칙들을 모두 바꿔 놓았다. 부동산 시장도 예외는 아니었다. 직방에서 30일 올해를 돌아보는 부동산 시장 10대 뉴스를 내놨다.  그 1편에서 팬데믹이 바꿔놓은 부동산 시장과 이후 흐름에 대해 다룬다. 

코로나19로 사회적 거리두기가 시행되자 자영업자들이 경제적 타격을 입는 등 실물경제가 얼어붙자 한국은행은 경제 회복을 위해 기준금리를 0.5%까지 인하했다. 시중에 풍부한 유동성이 공급되고, 성공적인 방역으로 코로나19가 안정되는 모습을 보이자 수도권과 세종시 등 주택시장에 매매 수요가 크게 늘었다.

이런 상황에 정부가 6.17, 7.10 대책 등 수요 억제 방안을 내놓자 매매시장이 안정되는 추세를 보이기도 했다. 하지만 하반기 전세 시장은 다른 모습을 보이고 있다. 임대차 3법 개정안 통과 후 전세 시장 매물 부족과 가격 급등 현상이 일어나고 있다.

시장에 공급을 확대하려는 정부가 11.19 대책을 발표해 임대 주택 11만 4000호를 공급한다고 발표했다. 이 와중에 전셋값과 매매가가 동시에 오르는 추세를 보인다. 민간 택지의 분양가 상한제 실시로 공급이 줄고 신혼 부부나 생애 최초 특별분양 공급이 확대되면서 아파트 청약 광풍이 불어 ‘로또 분양’이라는 말까지 나온다.

1. 코로나 19로인한 오프라인의 침체

바이러스 감염의 공포로 사람 간 대면 접촉을 최소화하는 언택트(Un-tact) 기술과 문화가 급속히 자리 잡았다. 사회적 거리두기와 원격근무는 자영업 매출 타격과 온라인 쇼핑 증가로 이어지면서 오프라인 유통시장이 침체됐다. 자영업 폐업이 늘어 상가 공실이 증가하면서 상업용 부동산도 침체 분위기다.

IT 기술을 활용한 프롭테크 산업(부동산 산업에 IT 기술을 접목한 것)이 도입되면서 아파트 분양시장은 견본주택의 모바일화나 온라인 공개가 활발하다. 인공지능이나 빅데이터 기술이 가격예측, 가치평가, 도시 설계와 시공·감리 등 다양한 분야에 적용되고 있고 더 폭넓게 활용될 것으로 보인다.

2. 부동산시장에 불지른 저금리

한국은행은 올해 초 1.25%였던 기준금리를 코로나19로인한 경기 부양을 위해 11월 현재 0.5%까지 인하했다.

국내 기준금리 역사상 최저치를 기록하자 1~9월 전 금융권 가계대출이 전년보다 71조원 증가하는 등 부채가 급등하고 있다. 은행권 주택담보대출은 7월 4조원, 8월 6.1조원, 9월 6.7조원으로 매월 늘어 부동산 시장 수요 확대 요인으로 작용하고 있다.

9월 통화량(M2, 평잔, 계절조정계열)은 3116조원을 기록했다. 민간 보유한 현금과 정기예·적금 등 단기 저축성 예금이 풍부해 부동산과 달러·금·주식 등 자산에 돈이 몰리고 있다. 라인·옵티머스 같은 사모펀드 금융 사기 사건이 금융시장 성장에 발목을 잡고 있다.

3. 2~30대 아파트 수요층 진입

부동산 매매가·전셋값 상승에 20대와 30대의 아파트 매매 비중이 증가하고 있다. 올해 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매 비중이 10월 38.5% 로 8.1% 증가했고, 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘었다. 대신 40대와 50대의 아파트 매매 비중은 상대적으로 축소되는 모습이다. 5대 광역시를 비롯해 전국에서 이런 흐름이 나타나고 있다. 청약 가점이 낮아 분양 시장에서 내 집 마련이 어려운 청년들이 더 비싸 지기 전에 아파트 구매에 나서고 있는 것으로 보인다.

4. 정부 부동산 대책 연이어 발표

정부가 6~8월 고강도 수요억제책이 연이어 발표됐다. 6.17 대책은 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우 가격에 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과했다. ​7.10 대책에서는 2021년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상, 종합부동산세 최고세율 6%로 강화, 다주택자 취득세율 인상 등 세제가 강화됐다.

8.4 대책은 수도권 신규택지 13만 2000호 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존 사업 고밀화, 재건축·재개발 등 정비 사업 공공성 강화, 규제 완화 등을 통한 도심 공급 확대, 기존 공공물량 사전청약 확대 등 공급 대책 나왔다.

5. 전세시장 불안과 임대차 3법 개정

주택 임대차보호법 3법이 개정됐다. 전·월세신고제, 계약갱신청구권제, 전·월세상한규제 등이 주요 내용이었다. 이로써 1989년 주택임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후 31년 만에 보장 기간이 바뀌었다. 개정된 임대차 보호법은 임차인에게 1회 이내 계약갱신청구권을 보장해 최대 4년까지 주택 임대차 계약이 이뤄진다.

계약갱신청구권 보장에 따라 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 각자 조례로 상한 설정)을 초과하지 않도록 했다. 9월 29일부터는 월세 이율 상한이 4%에서 2.5%로 하향조정 됐다. 2021년 6월부터 주택 임대차 거래신고가 의무화된다.

임차인의 거주 안정성을 목표로 설계한 정책이지만, 제도 시행 후 오히려 전세와 매매 가격이 안정되지 않고 있다. 2021년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부 지역은 임대료 상승이 장기화될 수 있다. 신규 임대차법이 적용되지 않는 4년 임대차 기간 후 계단식 임대료 급등이 우려된다. 임대인의 보유세나 임대소득세 등 세부담 전가 등도 우려된다. 11.19 대책으로 2022년까지 11만 4000호 임대주택 공급된다. 시중의 전세 수요를 흡수할 수 있을지 지켜보자.