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경제일반

[현장] 단군 이래 최대 재건축 단지도 전셋값 폭등

18년도 분양 때는 전세 세입자 구하다...올해 1월까지 2배 올라
임대차 2법 이후, 84제곱미터 6억~12억원까지 널뛰는 시세

 

[폴리뉴스 이민호 기자] “임대인과 임차인, 모두가 어려워졌다.” 서울 송파구 가락동 헬리오시티는 ‘도시’라는 말이 어울리는 9150가구 대단위 아파트다. 인근 공인중계사들은 지난해 7월 31부터 시행된 주택임대차보호법의 계약갱신청구권과 전월세상한제로 임차인과 임대인 모두가 어려워지는 결과를 가져왔다고 지적하고 있다.

27일 헬리오시티 상가에서 만난 G공인중개사무소의 P 대표는 “임차인 입장에서는 주인의 눈치를 보게 됐다”면서 “2년 계약이 연장하고 4년 살 수 있겠지만, 계약이 완료된 뒤에는 전셋값이 폭등할 게 예상이 되기 때문이다”라고 밝혔다.

헬리오시티는 2018년 12월 입주를 시작했다. 가락시영아파트를 재건축한 9150가구가 새로 입주한 아파트로 전세 매물이 쏟아졌다. 한 때 전세 세입자를 구하기 힘들 정도였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이때 84.95㎡ 기준 전세가 6억원에 거래됐다. 그런데 2019년 12월 9억원대로 오르기 시작해 2021년 1월에는 전셋값이 최고 12억 4000만원까지 거래가 이뤄졌다. 7월 이후 20%에서 최대 35%까지 전셋값이 오른 것이다.    

낮게는 6억 5000만원부터 7억 3500만원, 8억 5000만원, 10억원대까지 전세값이 제 각각으로 평균 ‘시세’ 을 가늠하기 어려워진 상황이다. 신규 전세 계약자들만 비싼 값에 입주를 하고 있다. 2020년 7월 임대차2법 개정 전에는 8억에서 9억원대에 거래가 성사됐고, 2월에는 6억원대 거래도 있었다.

H공인중개사의 K대표는 6억원대 거래를 한 세입자를 두고 "'주변에서 전생에 나라는 구했다'며 부러워 했다"고 말했다. 임대차 2법 통과 이후 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우가 아니라면 이런 가격은 사라진 것이다.

 

전셋값 너무 올랐나...시세 조정 일어나

A공인중개사의 K대표는 전셋값이 너무 가파르게 오르자 “임대인과 임차인이 합의 하에 적정한 가격에 전셋값을 정하는 보는 추세”라며 “상승분의 3분의 2 정도 가격까지 올려 받는 것으로 합의가 되고 있다”고 밝혔다. 또는 상승분을 감당하기 힘든 세입자는 “59㎡로 평수를 줄여 이사를 가거나, 주변에 더 저렴한 아파트를 찾아서 이사를 하는 추세”라고 설명했다.

다만 K대표는 “최근 들어 시세 조정(1억원가량 하락)이 이뤄지는 모습이 보이고 있다”며 “전셋값이 너무 올라 세입자들이 대출을 받아도 시세를 따라잡을 수 없어졌기 때문인 것으로 보인다”고 밝혔다. 현재 송파구를 포함한 서울 전 지역이 투기과열지구에는 한국주택금융공사(HF)의 3억원 초과 아파트는 일반 전세자금 보증이 막혀 있는 등 임차인이 전세자금 구하기도 어려운 상황이다. 시중 은행들도 전세자금대출금리를 올리고, 수도권은 임차보증금 5억원 이하 주택에만 전세자금대출을 허용하고 있다.  

정부의 ‘실거래 요건 강화’도 세입자들을 곤란하게 하고 있다. 임대인들이 올해 1월부터 양도소득세 ‘장기보유특별공제’를 받으려면 보유기간 최소 3년, 거주기간 최소 2년을 동시에 채워야 한다. 9억원 이상 아파트는 1주택 1세대도 양도소득세가 적용된다. 2020년 12월 기준 헬리오시티 84㎡ 매매가는 20억원대다. 전세를 끼고 아파트를 매입한 임대인들도 실거주 요건을 채우거나, 중과세를 감당하는 선택지를 받은 셈이다.

김열매 유진투자증권 연구원은 “임대차 3법 개정과 실거주요건 강화가 맞물려 전세 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것”이라며 “(현재 상황에서) 이제 전세 가격을 잡을 수 있는 유일한 방법은 공급을 크게 늘리는 것”이라고 지적했다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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