용적률 평균 178%p, 공급세대 1.5배 증가... 조합원 분담금, 민간 재건축 대비 평균 52% 감소
전문가들 "도심 내 새집 수요에 따라 필요한 정책이지만, 집값 잡는 정책은 아니다"

7일 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 서울 영등포구 신길 재정비촉진지구 내 위치한 신길13구역 일대 모습. 신길13구역은 역세권 입지를 고려해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향 한다. 용적률은 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보한다. <사진=연합뉴스>
▲ 7일 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 서울 영등포구 신길 재정비촉진지구 내 위치한 신길13구역 일대 모습. 신길13구역은 역세권 입지를 고려해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향 한다. 용적률은 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보한다. <사진=연합뉴스>

[폴리뉴스 이민호 기자] 국토교통부가 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 7일 발표했다. 후보지는 영등포 신길13, 중랑 망우1, 관악 미성건영Ⓐ, 용산 강변강서, 광진 중곡Ⓐ 구역 등이다. 전문가들은 공공재건축 사업에 대해 규제 완화로 주택 공급을 늘려 도심 내 수요를 충족하기 위해 필요한 정책이라면서도, 집값을 잡는 효과를 보기는 어려울 것이라고 평가했다.  

국토부는 이번에 선정한 후보지는 “민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳”이라고 밝혔다.

선도사업 후보지 5곳에 대한 사전컨설팅으로 사업효과 분석결과 5개 단지에 1단계 종 상향 등 도시계획 인센티브를 적용하면 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하고, 공급세대는 1.5배(1503→2232세대) 증가하는 것으로 나타났다. 이런 혜택에 따라 조합원 분담금은 민간 재건축 대비 평균 52% 감소한다고 분석했다.

국토부가 공개한 자료에 따르면 신길13구역의 경우 기존 신길 재정비촉진지구에 위치하며 역세권 입지에도 불구하고 공동주택과 연립주택, 나대지 등 다양한 소유 관계로 인해 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 지연됐다.

영등포구 신길13구역은 공공재건축 사전컨설팅을 통해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향을 통해 용적률은 현행 124%에서 256%p가 증가한 379%가 적용됐다. 민간재건축 계획 대비 130%p 상향된 결과다. 층수는 최고 35층이 적용돼 현재 233세대에서 228세대가 늘어나 461세대를 확보했다. 현재 전용면적 60㎡세대를 소유한 조합원은 84㎡세대를 분양 받는 경우 민간재건축에 비교해 분담금이 85% 감소하게 된다고 분석했다.

용산구 이촌동의 강변강서 아파트 모습. <사진=연합뉴스>
▲ 용산구 이촌동의 강변강서 아파트 모습. <사진=연합뉴스>

용산구 이촌동의 강변강서의 경우 71년 준공된 단지로 현행 제3종일반주거지역 용적률 297%로는 용도지역 변경 없이 사업성 확보가 곤란했다. 이에 93년 조합설립 이후에 사업이 진행되지 않았다.

사전컨설팅을 통해 준주거지역으로 종상항으로 용적률 202%p 상향, 층수 최고 35층을 적용해 세대수는 기존 213세대에서 268세대로 55세대 늘어나게 됐다.

국토부는 3775㎡의 소규모 지역으로 주거동을 효율적으로 배치한 최적의 건축계획안을 수립하고, 용적률 증가분만큼 늘어난 50여 세대는 분양과 공공주택으로 공급해 사업성이 개선되고, 도심 분양주택 확보에 기여하게 된다고 밝혔다.

지난 8·4대책 자료에 따르면 늘어난 세대의 절반은 일반분양, 나머지 절반은 기부채납으로 장기공공임대 및 무주택, 신혼부부·청년을 위한 공공분양으로 활용한다.

국토부는 7일 ‘위클리 주택 공급 브리핑’을 통해 공공재건축 선도사업 후보지를 발표하면서 정부가 목표하고 있는 공급 물량은 지난 2월 2·4대책을 통해서 밝힌 공공직접 시행 재건축을 포함해서 총 13만 6000호라고 밝혔다. 김영환 국토부 주택정책관은 “공공 직접시행 재건축 둘 가운데 자유롭게 선택한다는 전제하에 9만호의 물량을 포함해 8‧4대책(5만호)의 물량을 승계한 것이다”이라고 설명했다.

정부가 도심 내 주택의 획기적 공급을 통해 집값을 잡으려는 의도가 있지만 사실상 이것이 실현되기 어려울 것이라는 우려가 나오고 있다. 공공재건축을 통해 늘어나는 주택은 민간분양이 이뤄지고, 분양가 상한제도 적용되지 않는다. 공급계획이 차질 없이 진행돼도 분양가격이 높게 책정되면 서민들이 접근하기 어렵다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 도심 내에 주택 수요가 많아 “헌 집을 새집으로 바꾼다는 점에서 이미 사업성에 대한 기대가 집값에 포함된다. 최근 재개발 단지 집값이 오르는 것을 보면 알 수 있다. 저렴한 주택을 공급하는 방안은 아니”라고 밝혔다. 임 교수는 “(정부가) 사실상 재건축을 통해서 집값을 잡을 수는 없을 것”이라고 평가했다.

반면 안명숙 우리은행부동산지원센터장은 “이미 인프라가 갖춰진 도심 지역에 정부가 주택 수요를 충족시킬 필요는 있다. 주택 가격이 오른다는 우려에도 불구하고 공급이 꾸준히 이뤄지면 주택가격은 내려갈 수밖에 없다”고 밝혔다.

안 센터장은 “정부는 도시 환경 개선을 위해 헌 집을 새집으로 바꿀 필요가 있고, 이는 규제 완화를 통한 사업성 개선이 이뤄져야 가능한 상황”이라며 “집값이 오르는 리스크에도 불구하고 정부가 이 사업을 추진하는 이유”라고 설명했다. 안명숙 센터장은 “용적률이 오르는 만큼 공공주택을 보급할 수 있으니 규제를 완화해주는 명분은 있다고 봐야 한다”고 덧붙였다.

국토교통부는 7일 공공재건축 1차 선도사업 후보지 5곳 가운데 3곳의 모습. (위로부터) 미성건영아파트, 광진구 중곡동 중곡아파트, 중랑구 망우동 망우1구역 등이다.
▲ 국토교통부는 7일 공공재건축 1차 선도사업 후보지 5곳 가운데 3곳의 모습. (위로부터) 미성건영아파트, 광진구 중곡동 중곡아파트, 중랑구 망우동 망우1구역 등이다.

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