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경제일반


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[폴리경제이슈] 양도세·종부세 중과로 "매물 잠김·거래 절벽?"..."비싼 아파트가 원인"

올해 5월까지 서울 아파트 매물 꾸준히 늘어..."매물 잠김 없었다"
전문가들 "올해 거래 주는 원인, 양도세 중과는 원인 중에 하나로 봐야"

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 다주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세 등 과세 기준일인 1일을 전후로 주택 가격은 오르는 반면 부동산 시장에 매물이 잠기고, ‘거래 절벽’이 우려된다는 언론 보도가 쏟아졌다. 

정부는 다주택자에 대한 정부의 양도세와 종부세 중과를 통해 과세 기준일 전에 시장에 물량을 내놓기를 기대했지만, 오히려 가격이 오를 것을 기대한 집 주인들이 매물을 거둬들이고 있다는 것이다. 시중에 매물은 마르면서 아파트 거래도 줄었다는 평가다.

전문가들은 지난해부터 올해까지 매물이 줄지 않고 오히려 늘었다고 지적한다. 매물은 느는데도 지난해 말부터 올해 5월까지 서울 아파트 거래가 감소가 줄어든 것은 다주택자들이 매물을 내놓았지만 높은 가격 때문에 거래가 이뤄지지 않았다고 판단하는 게 합당하다는 게 중론이다.

실제 통계를 보면 서울 아파트 매물 건수는 5월에 와서 지난달에 비해 4%가량 줄었다. 하지만 지난해 8월 부동산 허위 매물 모니터링이 시작되면서 매물이 크게 줄어든 기점 이후 서울 아파트 매물은 올해 5월까지 꾸준히 늘어나는 모습을 보인다.

부동산 통계 서비스업체 아실에 따르면 5월 30일 기준 서울 아파트 매매와 전·월세 매물 수는 8만 3845건을 기록했다. 이는 지난달에 비하면 4%(8만 7203건) 줄어든 수치다. 하지만 지난해 매물량으로 최저치를 기록한 지난해 10월 5일 5만 3828건에 비하면 56% 늘어난 매물이었다.

전세와 월세 각각을 따져보면 지난해 10월 5일 전세 물량은 8313건, 월세는 8528건을 기록했다. 5월에 전세 2만 1578건, 월세 1만 6591건으로 전세는 160%, 월세는 95% 물량이 늘었다. 매매는 3만 6987건에서 4만 5676건으로 물량이 23% 늘었다.

서울부동산정보광장의 부동산 매매 건수(부동산 계약일이 확인된 거래 건수)를 살펴보면 작년 12월 7524건을 기록한 후 1월(5774건)과 3월(3774건) 꾸준히 거래가 줄어 올해 5월에는 2218건까지 줄었다. 지난해 5월, 1만 5621건을 기록한 후 9월 거래 건수가 3773건까지 줄었다가 다시 12월에 다시 반등한 후 5월까지 거래 건수가 계속 줄었다.

전·월세의 경우 지난해 6월 1만 6178건을 기록한 후 9월 1만 3025건까지 거래가 줄었다가 1월 1만 5589건까지 거래가 늘어난다. 이후 거래가 꾸준히 줄어 3월에 1만 3727건을 기록한 후 5월에 6483건을 기록했다. 1월에 비하면 거래가 반 토막 났다.

지난해 10월부터 매물수는 매달 꾸준히 늘어나는 추세를 보이다 양도세와 종부세 중과를 앞둔 5월에 들어서야 4% 줄었다. 매매뿐만 아니라, 전·월세 모두 물량이 늘었다.

매물은 줄지 않는데, 거래만 줄어드는 상황에 올해 들어 아파트 가격은 완만하게 올랐다. 한국부동산원의 자료를 보면 지난해 5월을 기점으로 아파트 가격 변동률을 보면 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 5월 110.5에서 올해 5월 115.7을 기록했다. 전국 기준으로 지난해 100.9에서 올해 111.1을 기록한다. 아파트 가격은 꾸준히 오르는 추세를 보였다.

이에 대해 임재만 세종대 부동산학과 교수는 언론의 ‘거래 절벽’이라는 용어에 대해 “아파 거래가 줄어드는 것은 아파트 가격의 원인과 종부세와 양도세 등 거래세 중과에서 원인을 찾을 수 있다. 그런데 매물이 늘어났다는 점에서 아파트 가격이 너무 올라 거래가 이뤄지지 않았다고 해석하는 게 맞는다”고 설명했다.

임 교수는 이어 “언론에서 양도세를 완화하면, 시장에 매물이 나오고 거래가 될 것이다. 공급이 늘어나면 가격이 떨어진다고 가정하는 것 같다”면서 “거래가 적었던 이유를 호도하는 것 아닌가 한다”고 덧붙였다.

한문도 연세대 정경대학원 겸임교수도 “양도세나 보유세 중과세로 인해서 매물이 잠겨서, 거래 절벽이라는 말은 맞지 않는다. 오히려 매물은 지난해보다 많이 늘어나 있는 상태다"라며 "거래가 줄어든 것에 다른 원인을 찾는 게 맞다. 실수요자들이 자금이 부족하거나, 주택 가격이 비싸서 사지 못 한 것이다”라고 말했다.

한 교수는  또 “5월까지 판매를 못 한 사람들은 증여를 비롯해 다른 방법을 찾으면서 일시적으로 매물이 줄어들 수는 있다”고 설명했다. 한 교수는 6월 이후에 LTV 규제 완화나 종부세와 양도세 완화 조치 이후에도, 거래가 7~8000건 이상으로 회복세를 보이지 않으면 주택 가격의 조정기가 찾아올 것으로 예상했다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “주택 거래가 줄어드는 데는 주택 가격이나 대출 규제, 금리 등을 비롯해 여러 가지 원인이 있을 수 있다”면서 “양도세와 종합부동산세 중과도 그 원인 중에 하나라고 봐야 할 것”이라고 밝혔다. 심 교수는 중고세로 한시적으로 매물이 줄어들고 거래도 줄어들 것으로 내다봤다.

한편, 오늘 1일부터 주택을 1년 미만 보유한 뒤 거래하면 양도소득세가 기존 40%에서 70%로 2년 미만은 60%로 오른다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 추가되고, 3주택자는 30%포인트가 추가돼 양도세율은 최고 75%까지 인상된다. 6개월간 유예된 단기주택보유자와 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되는 것이다.

이민호 기자

국회를 출입하면서 민주당을 담당하고 있습니다.

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