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건설부동산

서울 집값 ‘들썩’...김현미 “민간택지 분양가 상한제 도입”

8일 국토위 전체회의에서 밝혀
‘인기 지역’ 무주택자 청약기회 확대 예상...수요자, 공급자 모두 ‘주의’

[폴리뉴스 노제욱 기자] 정부가 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 ‘분양가 상한제’를 적용한다.

김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 밝혔다.

이처럼 김 장관이 2014년 이후 5년 만에 민간택지 분양가 상한제를 적극적으로 추진하는 것은, 지난해 9·13 대책 등에도 불구하고 다시 강남을 중심으로 부동산시장이 불안한 조짐을 보이고 있기 때문이다.

한국감정원에 따르면 지난 1일 기준 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.02%로 집계됐다.

감정원 통계에서 서울 아파트 가격이 직전 주보다 오른 것은 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만의 일이다.

국토부는 “서울 아파트 가격의 주간 변동률이 0.3%를 넘고 이 상태가 이어지면 과열 단계로 판단해 추가 대책을 고려할 것”이라고 했는데, 부동산 업계에서는 이 추가 대책이 사실상 ‘민간택지 분양가 상한제’가 될 것으로 보고 있었다.

김 장관은 지난달 26일 방송기자클럽 초청 토론회에서도 주택도시보증공사(HUG)의 민간택지 아파트 분양가 관리에 강한 불만을 드러냈었다.

분양가 상한제는 감정평가된 택지비(땅값)에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정한다.

현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 공공택지 아파트의 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.

과거 참여정부 당시에도 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택 공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 적용 요건이 강화됐고 이에 따라 2014년 이후로 적용된 사례는 없었다.

대신 현재 민간택지 아파트는 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양가를 심사 받는데, 주변 아파트 분양 가격과 준공 아파트의 시세 등을 기준으로 책정한다.

주변에 최근 1년 내 분양 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에 최대 5%의 시세 상승을 반영해 분양가가 정해진다. 주변에 이미 준공한 아파트들만 있다면 평균 매매가 이하의 분양가가 허용된다.

하지만 민간택지 아파트에도 앞으로 분양가 상한제를 적용되면 시세와 크게 관계없이 택지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해지는 만큼 분양가가 현재보다 낮아질 가능성이 훨씬 더 크다.

현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다.

다만 ‘특정 지역 분양가 상승률이 물가 상승률의 몇 배를 넘는 경우’와 같은 조건이 붙어 있고, 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 적이 없었다.

따라서 이날 김 장관이 설명했듯이, 국토부는 앞으로 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 요건을 완화할 것으로 예상된다.

연내 제도가 시행된다면 단기적으로 분양가 인하가 가능한 서울 등 소위 ‘인기 지역’의 무주택자 청약기회는 확대될 것으로 보인다.

이때 수요자와 공급자, 모두 주의가 필요하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수요자는 분양시장에서 옥석 고르기를 잘 해야 한다”며 “공급이 크게 늘었다 줄 수 있고, 정부 추가 규제로 시장의 거래량이 크게 개선되기 어렵기 때문에 분양가, 입주량, 장기적인 수급 여건 등 좋은 상품을 고르는 것이 중요하다”고 말했다.

또 이어 “공급자 입장에서는 금융비용 증가, 수익성 악화, 수주 감소가 예상되기 때문에 여신 관리를 잘해야 한다”며 “민간보다는 수익성 하락이 적고 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급 수주 비중을 높이려는 움직임 나타날 수 있고, 일부 지역은 공급 적체와 미분양 현상이 장기화될 여지도 있다”고 전했다.

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