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경제일반


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[전규열 박사의 좌충우돌 경제현장] 2021년 부동산 시장 전망...내집 마련은 언제?

안명숙 센터장 “내 집 마련 여건 되는 수준에서 빠른 시점에 고민 해봐야”

 

저금리에 풍부한 유동성, 임대차 3법 도입(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 여파로 주택가격은 오르고 수급불균형에 전세난은 가중되고 있다. 또한 올해 서울 아파트 평균 청약경쟁률도 역대 최고치를 기록했다. 서울을 비롯해 풍선효과로 지방까지 아파트 가격 오름세가 이어지고 있는 상황이다. 내집 마련 전략과 2021년 부동산 시장 전망에 대해 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장 이야기를 들어봤다.

“내 집 마련을 너무 많이 미루도록 권유하기는 어렵다. 오르는 폭이 크고 적게 떨어지면, 지금이라도 사야 하지 않느냐 그런 고민들을 계속 해오고 있는 수요자들한테 마냥 기다리라고 하기가 어렵다” 면서 “만약에 사전 청약 등을 통해서 청약 가점이 높거나 또는 신혼부부 특별공급이라든지 무주택 특별공급 등으로 집을 마련할 수 있는 여건이 된다면 모르지만 그렇지 않은 소외계층에서 집을 마련할 생각이 있다면 저는 여건이 되는 수준 내에서 내 집 마련은 빠른 시점에 고민을 해봐야 하는 거 아닌가 라고 생각한다”며 안 센터장은 18일 오전폴리뉴스 뉴스와 “전규열 박사의 좌충우돌 경제현장” 전화인터뷰에서 이같이 밝혔다.

 

다음은 안명숙 우리은행 부동산지원센터장 인터뷰 내용 전문이다.

Q1. 2020년 부동산 시장을 평가한다면?

올해는 사실은 저금리에 코로나 위기로 인해서 유동성이 오히려 자산시장으로 많은 투자자금들이 몰려왔고. 그 중에서도 부동산도 그 영향으로 인해서 전세나 매매가 상승이 불가피했던 한 해이고 정부 정책 측면에서 보면 이런 집값 상승에 대한 위기 극복을 위해서 7.10 대책을 포함해서 공급도 확대하고 규제를 강화하는 정책들을 내면서 맞불정책으로 정부는 시장의 유동성을 제어하기 위한 대출규제 그 다음에 세금 강화. 특히 세금 강화 측면에 있어서는 다주택자에 대한 종부세 강화 그 다음에 다주택자가 취득할 때는 취득세도 처음으로 강화를 했고 그 다음에 팔 때도 내년 5월 말까지 팔지 않게 되면 오히려 양도소득세율을 더 10% 할증하는 등 거래, 보유할 때 모든 세율을 더 강화하는 쪽으로 가닥을 잡았던 한 해였습니다.

그러나 이제 아직까지 시장이 안정됐다고 평가하기는 어렵고 결국 그 원인 중에 또 다른 하나는 전셋값 상승입니다. 그래서 결국 전셋값 상승도. 결국 주택시장의 유동성을 확대하는 측면으로 작용하고 있기 때문에 오히려 올해는 지역별로는 강남보다는 규제가 상대적으로 약한 9억 이하의 중저가의 수도권 외곽. 오히려 지방시장이 상승했던 한 해이고 유동성과 전셋값 상승이 주요한 원인이 되고 있다 이렇게 보고 있습니다.

Q2 내집마련 전략과 관련해 “보유세 및 양도세 부담으로 내년 6월 이전에 절세 매물이 시장에 많이 나올 수 있기 때문에, 내년 상반기가 주택을 구입하기 위한 적기”라는 의견과 “청약이 아니라면 주택임대사업자의 보유분 매물이 출현되는 2025년까지 여유를 가지고 기다리는 것도 방법이라는 신중론도 있는 것 같은데...

사실은 잘라서 어느 시기가 가장 좋다고 이야기하기가 어려운 게 부동산은 주식보다 사실은 변동성이 적고 하방 경직성이 굉장히 강하다고 얘기해야 할 거예요. 그러니까 사실은 오를 때 20%가 올라서 떨어질 때 20%가 조정이 되지 않고 떨어질 때는 사실 옳은 것보다 훨씬 적게 조정이 되기 때문에 한번 올라가 버리면 사실 뒤에 따라가서 다시 사겠다고 들어가기 굉장히 어렵다는 부분들이 있거든요.

그래서 어느 정도 시점이 되면 안정될 거니까 그때까지 기다리라고 하면 사실은 그때는, 오른 것만큼 다 조정이 돼 있는 저점에서 내가 다시 살 수 있는 기회가 있겠느냐. 그러면 내가 그동안 다른 걸 활용해서 자산을 더 불려서 충분히 살 수 있는 여력이 될 수 있을지 장담하기 굉장히 어렵다는 게, 그렇게 단순하게 그때를 기다리라고 얘기는 저는 전문가 입장에서 사실 좀 어려운 부분이라고 보여지고요.

일단 내년 시장에도 불행하게도 전셋값이 지금 상승되기 어려운 여러 가지 저금리와 또는 임대차 입법으로 인한 거래가 많이 축소되면서 매물이 줄고 있는 걸로 인해 전셋값 상승이 불가피할 가능성이 높고. 그러면 그로 인해서 집값 안정도 기대하기가 사실은 조금 어려운 부분이다 라고 보면 집값이 떨어지기 어려울 거라고 생각하면 다주택자들이 과연 물량을 많이 내놓을 것이냐 그것도 사실은 확언하기 어렵다고 보입니다.

그래서 아마도 상반기 시장의 일부 매물들이 조금 나올 가능성이 있지만 그게 기대하는 수준의 집값 수준까지 끌어내릴 거라고 보기 어렵기 때문에. 만약에 사전 청약 등을 통해서 청약 가점이 높거나 또는 신혼부부 특공이라든지 무주택 특공 등으로 집을 마련할 수 있는 여건이 된다면 모르지만 그렇지 않은 소외계층에서 집을 마련할 생각이 있다면 저는 여건이 되는 수준 내에서 내 집 마련은 빠른 시점에 고민을 해봐야 하는 거 아닌가 라고 생각합니다.

 

Q3 실수요자에 대한 조언을 해주신다면?

지금 실수요자라고 하면 두 가지 무리로 나눠볼 수 있겠죠. 예를 들면 아직까지 집을 마련하지 못한 무주택자의 측면에서 보면 너무 무리하게 영끌 또는 여러 가지 방법으로 대출을 동원하거나 하기 보다는 앞으로 사실은 충분히 많은 물량들이 서울 수도권에서 공급이 될 예정입니다.

그렇기 때문에 조금은 인내심을 가지고 다른 쪽으로 자산을 운용해서 목돈을 빨리 불린다고 생각하고 사실 청약을 활용해서 하는 방법에 방점을 두고 준비를 하시는 게 가장 부담이 적은 방법이라고 보여지고요. 아마 청약으로 본인이 원하는 지역이다. 그런 방법이 들어가기 어렵다고 하면. 일단은 기존 주택들 중에서 나올 수 있는, 실제로 조금 시세보다 싸게 나오는 급매라든지 이런 것들이 있다면 그런 것들을 관심 있게 보거나. 안 그러면 재개발이라든지 이런 것들을 통해서 사 두고. 사업 추진이 빠른 곳들을 잡게 돼서 새 아파트를 들어가게 하는 방식으로 제안을 드리고 싶고. 기존 주택을 하나 갖고 있다가 평형을 아이들이 크면서 늘려가야 하거나. 여러 가지 이유 때문에 옮겨가야 하는 것도 교체 수요자도 하나의 실수요자라고 볼 수 있는데, 이런 분들이 지금 12월 들어서 조금씩 움직이기 시작을 하고 있고 그 이유는 자기 집도 조금 몰랐고 제가 가려고 하는 집들이나 또는 그 평형이 조금 더 오르기 때문에 이 갭이 더 멀어지기 전에 지금 사야 된다고 하면서 그런 교체 수요자들이 지금 최근 움직임들이 나타나고 있어서 그분들은 사실은 굉장히 대출도 제한적이고 맞는 집을 사기가 굉장히 어려운 사항들이기 때문에 대부분 그런 분들이 갭투자나 이런 방법으로 먼저 사놨다가 다시 이사 날짜 맞춰서 들어가고 있는 이런 양상들이 많기 때문에.

사실 이런 분들 입장에서는 오히려 전세가 어느 정도 뒷받침이 되는 지금 상황이 전셋값 상승이 조금 더 내년 시장에도 이어진다면 갈아타기가 오히려 수월하다라고 판단하면서 이런 교체 수요자들이 시장에 많이 들어올 가능성이 있다고 보입니다.

Q4 신혼부부와 다른 매수자인 실수요자 입장은 전략이 다를 것 같은데?

신혼부부는 오히려 굉장히 기회가 많습니다. 그러니까 3기 신도시 사전 청약 포함해서 신혼부부 특공이 소득 규제가 많이 완화되면서 아주 소득이 높은 계층이 아니면 또는 자녀가 있는 분들이라면 신혼부부 특공을 통한 앞으로 주택 마련이 수월해진다 이런 측면에서 조금 장기적으로 보고접근하시면 좋을 것 같고요. 그러나 신혼부부도 아니고. 어느 정도 집을 샀다가 다시 팔아서 지금 가점도 낮고 이런 분들이 가장 괴로워하시더라고요. 이미 아이들도 많이 커져 있고. 그런데 그런 분들은 어차피 사실은 조금은. 새 아파트를 원하거나 조금 자산 가치 상승이라든지 이런 것들을 기대하면서 주택 마련을 원하신다면 재건축보다는 지금 공공재개발을 하는 이런 지역들이 빠르게 속도를 내고 있는 곳들도 있어서 도심 내 재개발 또는 이런 활용해서 집을 마련하고 늘려가고 하는 쪽의 기회를 삼으시면 어떨까. 저는 뭐 이렇게 제안 드리고 싶습니다.

Q5. 정부가 시급히 해소해야 할 과제는?

지금 굉장히 정부 입장에서 난감한 상황인데. 매매 상승은 어쩌면 그것이 투자 수요든 실수요 수요든 집값이 안정될 기다라고 하는 심리를 다스리는 측면으로 어느 정도 수요를 조금은 이연시키는 효과나 이걸 통해서 정책을 조절할 수 있는데 전세는 실수요자입니다.

지금 당장 내년에. 서울도 포함해서 수도권이라든지 전국적으로 입주물량이 올해보다 많이 줄어들고 일단 전셋값이 상승 기준으로 돌아서면서 지금 전셋값 상승으로 인한 매매 상승이 나타나고 있기 때문에 정부 입장에서는 정책적으로 굉장히 어떤 방법을 쓰기가 어려운 만큼 굉장히 좀 부담스러운 상황이지만, 두 개의 시장이, 전세나 매매가 당연히 연결돼 있어서 하나만 가지고 다스리기도 굉장히 어렵기도 하지만 더 중점을 둬야 된다면 일단 전세시장을 시급히 안정시킬 수 있도록 하고. 그래서 단기간에 매물들을 확보하거나 늘려서.

주거의 안정을 꾀하면서 매매시장에는 심리를 다스리는 쪽으로 가고 지금 규제 일변도 정책이 시장에서 일단 단기간 내에는 크게 효과를 발휘하지 못하고 있고 그렇기 때문에 일단은 수요자들하고 타협을 해서 매물을 내놓게 하는 방향이 무엇이냐.

일부 조금 양도세를 완화 해줘서 증여가 아닌 시장에 매물을 내놓는 방법. 이런 전면적인 어떤 정책의 전환 이런 부분까지 한번 고려해봐야 될 시점 아닌가 생각합니다.

Q6 내년 부동산 시장을 전망한다면?

내년 부동산 시장은 정부가 앞으로 공급을 많이 늘리고 사전 청약을 하반기부터 예고하고 있음에도 불구하고 일단 전반적으로 전셋값 상승과 여전히 내년에 코로나 위기가 극복되기는 어려울 거라고 보기 때문에 저금리 상황이 지속이 되고 또는 지금 3기 신도시 개발을 하게 되면서 토지 보상금 같은 유동성 자금들이 더 늘어날 가능성이 높아짐에 따라서 일단 전셋값 상승으로 인한 매매가 상승은 불가피하다.

다만 그 폭은 올해보다는 조금은 수그러들 수는 있지만 전셋값은 올해보다 상승폭이 더 커질 수도 있어서 내년 시장도 사실은 지역별로도 그렇고 전체적으로 조금은 전셋값 상승이나 매매 상승이 높아질 가능성들이 있어서 전체적으로 조금 불안한 시장이 지속될 가능성이 있다 이렇게 보여집니다.

하지만 실수요자 입장에서 패닉바잉(공황 구매) 등 주변 상황에 휩쓸리지 않는 것이 중요하다는 생각이 듭니다. 주택 가격이 오르면 화폐가치가 하락하듯이, 유동성이 줄어들면 반대현상이 올수도 있으니 자신의 재무상황에 맞게 조급해지지 않는 것이 무엇보다 중요하다는 전문가의 의견에도 관심을 가져보는 것도 필요해 보입니다.

지금까지 '전규열 박사의 좌충우돌 경제 현장'이었습니다.  감사합니다.

 

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