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경제일반

[2021 부동산] 정부가 보완해야 할 부동산 정책② "임대차2법 개정과 실거주요건 완화해야"

김열매 연구원, "계약갱신청구권 적용으로 매물 사라져...전셋값이 오르자 매매가도 올라"
서울 전세값은 사실상 '부르는 게 값이 된 상황'...공급 크게 늘어 미분양 생기면 조정될 것

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 본지는 지난 1월 14일 ‘[2021 부동산] 정부가 보완해야 할 부동산 정책① 주택임대차보호법 개정’을 통해서 지난해 정부의 주택임대차보호법 2법 개정(계약갱신청구권, 전월세상한제) 등이 세입자 보호와 전세시장의 안정이라는 애초 목적과 달리, 전세 가격도 잡지 못하고 물량도 사라지는 현상을 만들었다고 보도했다.

이번 기사에서는 전문가의 말을 통해 정부 정책이 시장에서 어떤 문제를 발생시켰는지 ‘한걸음 더 자세하게’ 들어봤다.

김열매 유진투자증권 연구원은 주택임대차보호법 개정과 정부의 실거주요건 강화로 다주택자들은 비싸게 내놓을 수밖에 없고, 소위 '똘똘한 집 한 채'를 보유하는 흐름이 강해지자 전셋집이 사라지는 흐름이 생겼다고 밝혔다. 또 합정역 인근 D 공인중개사무소 A대표는 서울에서 전셋값이 급등하는 원리가있다고 지적했다.

전셋값이 오르자 매매가도 덩달아 오른다

김열매 유진투자증권 연구원은 “주택임대차보호법 2법 개정 시기가 좋지 않았다”면서 “전세 가격이 폭등하는 상황이 아니었다”고 밝혔다.

김 연구원은 “주택 전세와 매매 가격의 차이가 벌어지면 매매도 주춤할 수밖에 없다. 실수요자도 전세 주거비가 상대적으로 저렴해서 매매로 무리해서 가지 않는다. 갭투자자는 전세 가격이 낮고, 매매가격이 올라가면, 전셋집을 끼고 투자하기 어려워진다. 임대차 2법을 시행하기 전이 지금처럼 심한 상황은 아니었다”고 진단했다.

그런데 임대차 2법 시행으로 전세 가격이 폭등하는 상황을 맞았다고 밝혔다. 김 연구원은 “전세로 살던 실수요자는 전세 가격이 올라가면 계약기간 갱신이 안 될 경우 새로운 전세를 찾아 나서야 해 주거 불안에 시달린다. 반면 투자자들이 전세를 끼고 주택을 살 수 있는 기회를 다시 얻었다”고 설명했다. 

전세 품귀가 불러온 전셋값 급등

서울 합정역 인근에서 공인중개사를 운영하는 A씨는 13년 경력의 공인중개사다. 그는 전셋값 급등 배경에 임대차2법 ‘계약갱신청구권’이 있다고 밝히면서, 전셋값 급등 원리에 대해 다음과 같이 설명했다.

지난해 7월 임대차 2법이 시행된 이후 전·월세계약이 연장되는 경우가 많았다. 그런 점에서 이 제도의 수혜자들도 상당히 많았다. 정부는 지난해에 전세계약 70%가 연장되었다고 밝힌 바 있다. 하지만 그 결과 시장에 전세 주택이 크게 줄어들면서 가격이 많이 올랐다.

A대표는 실제 직접 계약을 성사시킨 예를 들었다. 그는 “최근 계약이 성사된 서울 지하철 2호선 합정역 A아파트의 전세 시가가 12억 원이었는데, 임대인이 집을 15억 원에 내놨다. 4년간 집이 묶이는 것 등을 고려해 전셋값을 많이 올린 만큼 집이 나가든 말든 상관없다는 고객이었다”라며 “그런데 한 임차인이 나타나 (15억 원에) 계약이 성사됐다”고 밝혔다.

A대표는 “그 한 건의 거래가 포털 부동산 플랫폼에 올라가서, 같은 평형의 ‘시세’로 등록이 되니 덩달아 다른 집의 전셋값도 오르게 된 것”이라고 설명했다. 그는 “현재 전세 물량이 워낙 귀해 생기는 현상”이라고 덧붙였다.

 

실거래 거주 요건 강화...똘똘한 한 채가 전셋갑 올린다 

김열매 연구원은 이번 정부의 부동산 정책 기조인 ‘실거주 요건 강화’도 문제가 있다고 지적했다. 김 연구원은 “재건축 아파트는 실거주 2년을 하지 않으면 조합원 자격을 주지 않는다. 이 때문에 집 주인들이 자기 집에 들어가야 하는 상황이 벌어지고 있다”고 밝혔다. 이런 요건이 다주택자들이 살던 집을 팔고, 실수요자들은 비싸게 집을 사는 일이 벌어지고 있다는 것이다.

김 연구원은 다른 예로 '토지나 건물을 판매할 때 발생하는 이익에 대한 세금'인 '양도소득세'를 들었다. 올해 1월부터 양도소득세 ‘장기보유특별공제’의 최대 한도인 80%을 받으려면 보유기간 10년에 40%, 거주기간 10년에 40%를 합해야 80% 공제를 받을 수 있다.

지난해까지 1주택 1세대는 ‘10년 보유’ 요건만 충족해도 80%까지 공제를 받을 수 있었다. 올해부터는 공제 비율의 반반을 '보유기간'과 '거주기간'으로 나누고, 기간에 따라 차등을 뒀다.

김 연구원은 “서울아파트의 절반 이상이 9억 원을 넘긴 상황이다. 장기보유특별공제 받느냐, 못 받느냐에 따라 양도세 부담의 차이가 매우 큰 상황”이라고 설명했다. 즉 소위 ‘똘똘한 한 채’를 소유하는 추세가 강해지고, 1주택자는 무리를 해서라도 집을 보유하려는 상황이 벌어진다는 것이다.

그는 “‘실거래 요건 강화’와 ‘임대차 2법’ 개정이 맞물려서 전세 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것”이라며 “이제 전세 가격을 잡을 수 있는 유일한 방법은 공급을 크게 늘리는 것”이라고 밝혔다.

김 연구원은 “공급이 충분하면 미분양 아파트가 나타나는데 지금은 서울과 수도권 모두 미분양 아파트가 역대로 가장 적은 수준”이라며 “대체로 미분양 아파트가 발생하면 가격 조정이 나타나기 시작하는데 지금은 그런 상황이 아니다”라고 설명했다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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