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경제일반

[2021 부동산] 올해 정부가 꼭 해야 하는 부동산 정책② "패닉바잉 막을 주택 공급 계획 필요"

전문가들 "주택 가격 급등으로 시장에 진입하지 못하는 이들 양산" 진단
공공주택으로 시장 소외 계층 보호...재개발·재건축 수용해 신규 아파트 수요 충족해야

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 문재인 대통령은 지난 18일 새해 기자회견에서 “정부가 부동산 투기를 막는데 역점을 두었지만 안정화에는 성공하지 못했다”며 "기존 절차를 뛰어넘는 획기적이고 과감 대책, 창의적인 대책(으로 주택 시장을 안정시키겠다)"고 공언했다. 올해 정부는 어떤 부동산 정책을 추진해야 부동산 안정이라는 목표를 이룰 수 있을까? 

본지는 지난 1월 11일 '[2021 부동산] 올해 정부가 꼭 해야 하는 부동산 정책① "양도소득세 일시 인하 고려해야"'에 이어 두 번째로 올해 정부가 꼭 해야 할 부동산 정책을 4명의 전문가를 통해 들어봤다. 함영진 직방 빅데이터랩 랩장, 최은영 한국도시연구소 소장, 김열매 유진투자증권 연구원, 임재만 세종대 부동산학과 교수가 인터뷰에 참여했다.  

코로나19 극복 이후 금리 변동 대비해야

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “시중에 저금리로 투자처를 찾지 못한 부동자금이 1400조 원이 넘는 상황"이라고 지적하며 "코로나19가 해결되어야 하지만 (어느 시점에) 시중에 풀린 유동성을 흡수할 정책을 준비할 때”라고 밝혔다.

코로나19 극복 이후 장기적인 관점에서 금리 변동으로 인한 변화 등을 고려해야 한다는 것이다. 그는 “부동산과 주식 같은 특정 자산에 수요가 몰리는데 상승압력을 낮추기 위해서라도 대체 투자처 발굴이 필요하다”고 밝혔다.

함영진 랩장은 “전·월세 시장 가격 안정을 하려면 공급이 필요한데 지속적으로 공급이 부족하지 않을 것이라는 신호를 보내면 30대 등 젊은 층의 패닉바잉이나 영끌 현상이 일어나는 것도 줄일 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 “가계부채 증가 속도가 굉장히 빠르다. 부채 증가가 경제성장률이나 소득 증가를 앞서지 않게 부채 건정성 관리에도 (정부가) 더 신경을 써야 할 것”이라고 밝혔다.

정부는 핀셋 규제 버리고 주택가격 안정에 초점 맞춰야

최은영 한국도시연구소 소장은 “핀셋 규제는 풍선효과를 야기할 수밖에 없다”면서 "핀셋 규제를 버려야 한다"고 주장했다.  

최 소장은 “분양가상한제는 노무현 정부 때 전국적으로 시행하던 걸 지금은 투기과열지구로 지정된 일부 지역에만 그것도 동(洞) 단위로 핀셋 지정하는데, 정책 방향을 빨리 수정해야 한다”고 강조했다. 정부가 경기부양과 주택가격 안정을 두고 갈팡질팡하지 말고 정책의 초점을 맞춰야 한다는 설명이다. 핀셋규제는 갈팡질팡의 결과물이라는 것이다.

최 소장은 “임대차 2법인 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 신규 계약에 관해 사회적 논의가 필요하다. 표준임대료 도입도 고려해야 한다. 기존 계약을 갱신청구한 분들은 5% 인상 제한으로 조건이 좋은데 새로 집을 구하는 수요자들은 제도의 혜택에서 벗어나 있다”고 설명했다. 그는 “정부가 전월세 계약갱신이 70%가 넘는다고 했는데, 나머지 사람(30%)들에 대한 대책도 필요하다”고 덧붙였다.

수요자가 선호하는 재건축·재개발 유도, ‘패닉바잉’ 막아야

김열매 유진투자증권 연구원은 “(정부가) 임기 안에 이뤄질 수 있는 계획이 아니라 임기를 넘어 큰 그림을 그려야 한다”고 지적했다.

김 연구원은 “서울과 수도권에 대한 전체적인 도시 계획을 재검토해야 한다”면서 “서울과 수도권 전체에서 노후화된 아파트 재개발·재건축 혹은 리모델링을 진행하면 어떤 조건을 제시할지, 용적률을 상향해 집이 장기적으로 몇 개 지을 수 있는지, 정부가 장기 공급대책을 보여줘야 한다”고 설명했다.

이런 계획으로 “수요자들이 모든 집이 재건축을 할 수 있다고 생각하면, 아무 집이나 사서는 안 된다는 생각을 하게 될 것”이라고 덧붙였다. 수요자들이 장기적으로 괜찮은 아파트가 공급될 것이라는 생각을 하면 소위 ‘패닉바잉’으로 무리하게 주택 매매에 뛰어들어 전체적인 집값이 오르는 현상을 막을 수 있을 것이라는 설명이다.

공공임대 확충, 개발 이익 나눠 ‘최후의 보루’ 공급해야

임재만 세종대 부동산학과 교수는 정부가 올해 부동산 정책의 초점을 실 수요자의 ‘주거 안정’에 둬야 한다고 주장했다.

현재 주택 가격이 오르고, 다주택자 과세가 강화되는 흐름을 봤을 때 임대인이 전셋집을 장기 보유하도록 하기는 어렵다. 투자 목적으로 보유한 이들은 시세 차익을 위해 언제든지 집을 팔 수 있기 때문이다. 전세 수량이 줄어드는 것은 막기 어려울 것이라는 지적이다. 임 교수는 “임대인도 월세로 적정 수익을 올리고, 임차인도 안정적 주거 혜택을 얻는 장기민간임대주택 사업 활성화 방안을 생각해봐야 한다”고 밝혔다.

임 교수는 "정부가 공공임대주택을 확충해야 한다"고 주장했다.  그는 "현재 집값이 많이 올라 시장에 진입하지 못하는 사람들이 많다. 경제적인 상황이 안 좋아지면 자기 집을 팔고 세를 살아야 하는 사람들이 있다. 그런 사람들의 최후의 보루로 적정한 거처를 마련해 줘야 한다"며 "민간에서 할 수 있는 일이 아니다. 공공에서 해야 한다”고 강조했다.

안 교수는 “주택 부족 분은 민간에서 공급하게 하고, 대신 공공분양을 통해 지은 집의 불로소득을 개인에게 다 넘겨주는 방식으로 공공분양을 해서는 안 된다”고 주장했다. 

이는 재건축·재개발에도 적용된다. 안 교수는 “정부가 용적률을 높여줘 사업성을 용이하게 해주는 대신, 개발 이익을 개인과 공공이 나눠 갖도록 해야 한다”고 주장했다. 민간이 주택 개발을 할 수 있도록 열어주는 대신, 주택이 필요한 사람에 혜택이 가도록 공공에서 제도를 설계해야 한다는 지적이다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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