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경제일반

[현장]LH, 신설동 공공재개발 주민설명회 "내년 정비계획 일몰 전 사업 시행해야"

용적률 300%, 300세대, 기존 정비계획 대비 131세대 증가
LH "주민 수익 최대한 내기 위해 노력할 것"

[폴리뉴스 이민호 기자] 한국토지주택공사(LH)가 신설1구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회와 공공재개발 주민설명회를 열었다. LH 측은 사업의 신속한 추진이 주민들에게 유리하다고 강조하며, 분담금 수준이나 비례율 등에 대해 자세한 수치를 들어 사업 조건을 설명했다.

20일 서울 동대문구 용두동 성현교회에서 열린 이번 설명회에서는 신설1구역 토지 등 소유자들에게 공공재개발 장점 등 사업 설명과 함께 한국부동산원의 추정분담금 검증위원회를 통해 결정된 정비사업 계획이 발표됐다.

신설1구역은 공공재개발 사업 시행으로 인한 규제 완화가 적용돼 용적률은 300%, 최고 층수는 25층, 최고높이는 70미터가 적용된다.

이날 주민들이 LH 측에 ‘최고 700%까지 용적률’을 적용할 수 있는 역세권 사업 적용할 수는 없는지를 물었다. 이는 추진위가 LH와 협상하는 과정에서 요청한 내용이기도 한 것으로 알려졌다.

LH, 용적률 법적상한에 120% 인센티브가 가장 유리 

LH는 가장 유리한 사업 조건으로 제2종 일반주거용지 용적률 법적 상한인 250%에 120% 완화해 300%를 적용하는 ‘용적률 완화’ 방안을 적용해 제시했다.

이는 제3종 일반주거용지로 종상향을 통해 용적률 300%를 적용 받으면 기부채납 10%를 의무적으로 적용 받지만, 용적률 완화 조건은 기부채납이 없기 때문이다

기존에 일부 주민들은 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2·4대책)’으로 제시된 도심 공공주택 복합사업의 역세권 개발을 적용해 용적률 700%가 적용하는 복합 고밀개발안 적용을 요구했으나, 이미 정비구역으로 지정된 곳은 역세권 개발 후보지로 선정될 수 없다는 조건 때문에 이를 적용하지 않았다.

공공재개발 적용에 따라 추가된 용적률에 따라 공급세대는 기존 정비계획의 169세대에서(일반 분양 89세대) 300세대로 131세대가 늘어난다. 건축안은 연면적은 2만 8027㎡에 지하 1만 4188㎡, 건폐율은 34%를 적용한다.

조합원 분양 80세대, 이외에 권리자 분양 80세대, 일반 분양 110세대, 수익형 전세 23세대, 공공임대 87세대 분양될 예정이다. 권리자 분양은 권리가액이 작아서 분담금을 부담하기 어려운 세대에 제공하는 분양 방식으로, 권리가액을 제외한 나머지 금액을 일정기간 납입하도록 한다.

면적별로는 36㎡(42세대), 59㎡(129세대), 74㎡(55세대), 84㎡(74세대) 등이 계획됐다. 주민 의사나 향후 건축계획 변경에 따라 더 넓은 면적의 주택이 공급될 수 있고, 면적 별 세대 수도 바뀔 수 있다.

이날 발표된 종전자산 평가 총액은 630억원으로 총 면적 9896㎡, 추정 사업비 985억원, 분양 및 임대수익인 종후자산 평가총액은 1748억원으로 추산됐다.

조지영 수도권공급특별본부 공공정비사업처 차장은 사업성을 높이기 위해 정비계획상 용적률을 206%에사 226%로 높여 소형임대아파트 수를 줄이는 방식을 계획했다. 조 차장은 "법 테두리 안에서 주민들의 위해 최대한 수익을 내기 위한 방법”이라고 밝혔다. 서울시에 매각하는 공공임대 아파트는 토지비는 제외한 건축비만 받을 수 있어 사업성에 도움이 되지 않는다.

이에 따라 종후자산평가액(조합원·일반 분양 수입을 합한 금액)에 총사업비를 빼고 총 종전자산평가액을 나눈 뒤 100을 곱한 비례율은 본안은 121.07%, 개선안은 131.04%로 계산됐다. 사업이익과 조합원 전체 감정평가액이 동일하면 비례율은 100%가 되고 그 이상이면 조합원 수익이 커지게 된다.

조합원들의 보상금액인 권리가액은 추정 종전가액(부동산 감정가액)에 비례율을 곱한 금액으로 계산된다. 이를 반영해 추정분담금을 계산해보면, 종전가액이 8억원인 경우 추정 비례율 121.07%를 곱한 값인 9억 6856만원이 권리가액이 된다. 84㎡를 조합원 분양가 8억 3000만원에 분양 받으면, 권리가액에 분양가를 뺀 금액인 1억 3815만원의 청산금을 환급 받고 입주할 수 있게 된다. LH 측은 분양가를 시세에 70% 수준으로 반영했다고 밝혔다. 

기존 정비계획안을 기준으로 종전자산이 7억 500만원(건물 196㎡)인 단독주택 소유주가 84㎡ 아파트를 분양 받게 되면, 비례율은 90.07%로 권리가액은 6억 3500만원이 된다. 이에 추정분담금은 1억 9500만원이 된다. 반면에 개선안의 비례율 131.04%를 적용하면 권리가액은 9억 2400만원으로 9400만원가량을 환급 받을 수 있게 된다.

LH 측은 공공재개발 시행으로 주택소유주는 2억 2000만원에서 2억 9000만원까지 인상된 권리가액을 산정 받을 수 있게 된다고 밝혔다.

신설1구역, 내년 3월 정비구역 해제...사업 서두르는 이유

이날 설명회에 참석한 주민들은 LH와 서울주택도시공사(SH)가 공공재개발 시행사로 참여했는데, 둘 가운데 주민의 선택권은 없는지에 대해 질의했다.

이에 대해 조 차장은 “주민이 선택할 권한은 있다 하지만 SH는 LH보다 규모가 작고 모든 사업을 진행할 여력이 없기 때문에 LH와 사업지를 나눠서 사업을 하는 것”이라며 “LH가 사업 이익을 일부 가져가지만 이는 크지 않고, 한국 부동산원에서 추정분담금 검증위원회를 독립적으로 열기 때문에 어떤 기관이 맡는다고 해서 사업성이 더 유리하게 되는 일은 없다고 봐야 한다”고 밝혔다.

이외에 지분이 큰 소유자에게 입주권에 더해 60㎡ 이하 주택을 한 채를 분양하는 방안(1+1 분양)도 시행규정으로 넣겠다고 밝혔다. 권리가액이 남는 경우는 상가를 분양 받을 수도 있다.

지역에 창고를 소유한 회사가 영업보상을 방안을 문의하자 “토지와 건물은 권리가액으로 보상하고, 영업 보상은 따로 주민대표회의에서 정한 바를 LH에서 따를 것”이라고 밝혔다.

LH 측이 밝힌 향후 일정은 오는 6월까지 주민의 동의를 받아 주민대표회의를 구성하고, 사업시행자 지정, 12월에는 정비계획변경 결정 계획하고 있다. 착공은 2024년 이후를 전망하고 있다.

한편, 현재 신설1구역의 경우 2008년 10월 정비구역 지정고시 이후 2020년 3월 2일 정비구역 일몰기한이 다가왔다. 추진위 측에서 서울시에 일몰 연기를 요청해 이를 한차례 연기하였고, 내년 3월에 정비구역이 해제된다.

LH 측은 재개발 사업을 서둘러 시행해야 정비구역 해제로 사업이 연기되는 불편을 주민들이 피할 수 있다고 설명했다. 정비구역이 해제되면 해당 지역에 건설업자들이 다세대 주택 등을 건설해 사업을 하면서 노후도가 떨어지고 다시 정비구역으로 지정되는데 매우 불리해지기 때문이라고 밝혔다.

이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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